UW RAADSMAN - 12.07.2023

Verkoop ongedaan gemaakt wegens misbruik van omstandigheden

Wat speelde er onlangs bij de rechter?

Verkoop schuur met ondergrond. In een koopovereenkomst uit 2014 heeft Erik aan Albert een perceel grasland verkocht met een oppervlakte van 10 are met een schuur daarop gebouwd. In de koopovereenkomst is de prijs bepaald op € 5.000. In 2015 is de leveringsakte gepasseerd.

Ter voorkoming van beslaglegging. In 2016 heeft de advocaat van Erik aan Albert bericht dat Erik het perceel met de schuur weer in eigendom terug wil. Volgens de advocaat had Erik van een jurist het advies gekregen om de schuur van zijn naam af te halen, ter voorkoming van beslaglegging. Albert zou zich toen hebben opgeworpen als degene op wiens naam de schuur mocht komen te staan, onder de afspraak dat de schuur met ondergrond op een gegeven moment weer terug zou gaan naar Erik. Erik zou Albert dan het handgeld van € 5.000 terugbetalen.

Misbruik van omstandigheden. In een volgende brief (anderhalve maand later) aan Albert heeft de advocaat namens Erik een beroep gedaan op de vernietigbaarheid van de koopovereenkomst vanwege onder meer misbruik van omstandigheden. In de brief wordt Albert gesommeerd om het perceel grond met de schuur weer terug te leveren aan Erik. Aan deze sommatie heeft Albert geen gevolg gegeven. Erik is een jaar later overleden. Zijn gezamenlijke erfgenamen hebben de procedure voortgezet.

Oordeel hof

Hof Arnhem-Leeuwarden is van oordeel dat er in deze zaak (ECLI:NL:GHARL:2022:10496) is voldaan aan de elementen voor het aannemen van misbruik van omstandigheden. Volgens de wet is er sprake van misbruik van omstandigheden als “iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van deze rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden” .

Abnormale geestestoestand verkoper. Uit de gedingstukken wordt aannemelijk dat er bij Erik sprake was van een abnormale geestestoestand. Erik heeft meer dan 25 jaar gewerkt bij een stichting die mensen met een beperking voorziet van werk en dagbesteding. De arts van deze stichting heeft Erik onderzocht en genoteerd dat de aard van Eriks handicap geestelijk was en dat zijn intelligentie ‘minder geschikt of onvoldoende was’. De erven hebben verder onweersproken aangevoerd dat Erik ook niet kon lezen of schrijven, dat hij tot hun overlijden altijd bij zijn ouders heeft gewoond en dat na zijn overlijden bleek dat zijn huis, die hij van zijn ouders had geërfd, een chaos was.

Bij de koper bekend. Ook Albert was bekend met Eriks abnormale geestestoestand, want hij heeft onder meer verklaard: “Ik snap dat hij minder vermogend is, maar (…). Ik kan niet makkelijk met hem praten.” Gelet op wat Albert wist over de geestestoestand van Erik, de omstandigheid waaronder Erik het perceel wilde verkopen (dreiging van beslag) en de onevenredig lage koopprijs, had Albert Erik daarvan moeten weerhouden.

Voor meer informatie over misbruik van omstandigheden, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 28, nr. 7.