EIGENDOMSRECHTEN - 29.02.2008

Over de grens gebouwd

Eigendom. Een inbreuk op het eigendomsrecht is alleen onder zeer bijzondere omstandigheden geoorloofd. In principe kan buurman Klaasen eisen dat de schuur van zijn perceel wordt verwijderd. Alleen als Klaasen daarmee misbruik zou maken van zijn eigendomsrecht, kan de rechter dit afwijzen. Van misbruik van recht zal niet snel sprake zijn.

Verjaring. Als iemand lange tijd onafgebroken een goed onder zich houdt en naar anderen toe doet alsof hij eigenaar is, kan hij na verloop van een bepaalde termijn eigenaar worden.

Is iemand ‘te goeder trouw’, dat wil zeggen dat hij daadwerkelijk dacht eigenaar te zijn en daar ook op mocht vertrouwen, dan bedraagt de verjaringstermijn 10 jaar. Is iemand niet te goeder trouw, dan bedraagt de termijn 20 jaar.

Registergoederen. In het voorbeeld speelt de vraag of Pieters te goeder trouw was geen rol. Omdat sprake is van een registergoed had Pieters bij het kadaster kunnen zien dat de schuur over de erfgrens is gebouwd. De wet bepaalt dat hij daarom niet te goeder trouw kan zijn geweest, zodat de verjaringstermijn 20 jaar bedraagt. Dit kan alleen anders zijn indien de kadastrale gegevens onjuist zouden zijn geweest.

Hoe lang staat die schuur er al?

Of Pieters eigenaar is geworden van het gedeelte van het perceel van Klaasen, op wiens grond de schuur staat, hangt dus af van de vraag of de schuur er al langer dan 20 jaar staat. Als de schuur bijvoorbeeld 25 jaar geleden is gebouwd, dan is Pieters eigenaar geworden.

Dit is ook zo als de schuur 25 jaar geleden door de voormalig eigenaar van de boerderij is gebouwd en Pieters de boerderij en schuur 10 jaar geleden van hem heeft gekocht. De termijn wordt door de koop niet onderbroken.

Stuiten dan maar

Hoe had Klaasen dit kunnen voorkomen? Door eenvoudigweg de verjaring vóór het verstrijken van de termijn te stuiten. En wel door het sturen van een schriftelijke aanmaning of mededeling, waarin staat dat hij zich ondubbelzinnig het recht op ‘teruggave’ voorbehield. Het verdient de voorkeur zo’n brief aangetekend met handtekening voor ontvangst te versturen of door een deurwaarder te laten bezorgen.

De verjaring zou ook zijn gestuit door het starten van een procedure door Klaasen.

Kadaster aanpassen

Nu Pieters eigenaar is geworden van het stuk grond dat onder de schuur ligt, kan hij de registers in overeenstemming laten brengen met deze veranderde feitelijke situatie. Dit is voor de potentiële kopers uiteraard wel zo prettig.

Naar de notaris. Daarvoor moet door een notaris een verklaring van verjaring worden opgesteld.

Dan het kadaster. De akte van de notaris kan dan vervolgens ter inschrijving aan het kadaster worden aangeboden. Let op. Het kadaster kan weigeren de wijziging in te schrijven. Pieters kan dan een speciale procedure starten bij de rechter om de verjaring alsnog in te schrijven.

Pieters kan dus inderdaad eigenaar zijn geworden van de strook van 30 cm grond die oorspronkelijk van zijn buurman was. Tip. Laat dit vóór de koop goed uitzoeken door bijvoorbeeld een advocaat of een notaris. De notaris kan er voor zorgdragen dat dit in het kadaster wordt verwerkt.