Wat te doen bij misbruik van stemrecht binnen de VvE?

Stemrecht in de VvE. Als uw cliënt een appartement koopt, verwerft hij een appartementsrecht. Hij is dan automatisch (van rechtswege) lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Bij het verwerven van een appartementsrecht is uw cliënt samen met de andere eigenaren, eigenaar van het appartementencomplex. In de vergadering van eigenaren worden de besluitvormingen inzake de gemeenschappelijke belangen van het gebouw genomen. Een appartementsrecht geeft een bepaald stemrecht in de vergadering van eigenaren. In de akte van splitsing is het stemrecht per eigenaar vastgelegd.

Belegger is grooteigenaar

Verhuur appartementen. Het kan voorkomen dat in een appartementencomplex beleggers een aantal appartementsrechten in eigendom hebben en deze appartementen verhuren. Hier kan de situatie zich voordoen dat een belegger een groot aantal stemmen (grooteigenaar) heeft in de vergadering van eigenaren.

Tegenstrijdige belangen. Vaak hebben de beleggers ook nog een tegenstrijdig belang met de eigenaren die wel zelf woonachtig zijn in het appartementencomplex. Dit kan tot een bepaalde frictie leiden in de vergadering van eigenaren. Eigenaren met een minderheidsbelang kunnen het idee hebben dat hun stem niet van belang is, omdat zij een minderheidspositie hebben en de eigenaren met meerdere stemrechten besluiten in de vergadering kunnen beïnvloeden.

Alle stemmen tellen. Het is juist dat een meerderheidsbelang de besluitvorming kan beïnvloeden, echter ook de minderheidsstem telt binnen de VvE. Als er belangrijke besluiten worden tegengehouden door een (groot)eigenaar, dan moet dit gemotiveerd gedaan worden. Let op. Het is dan ook van belang dat de motivering goed wordt vastgelegd in de notulen. Ook de stemming van de overige eigenaren met een minderheidspositie moet goed vastgelegd worden in de notulen.

Verzoek tot vernietiging van besluit

Totaalbelang van de VvE. Als uw cliënt van mening is dat de besluitvorming negatief is beïnvloed door een (groot)eigenaar, dan kan dit besluit onder omstandigheden vernietigd worden bij de rechtbank. De rechtbank zal het besluit beoordelen op basis van redelijkheid en billijkheid. Bij de besluitvorming moet namelijk rekening worden gehouden met de belangen van alle eigenaren. Een rechter zal kijken naar het totaalbelang van de VvE van het appartementencomplex.

Goed vastleggen. De vastlegging van de besluitvorming en de motivering van zowel de eigenaren met een meerderheidspositie als de motivering van de eigenaren met een minderheidspositie in de notulen is dus erg belangrijk. De rechter zal bij een verzoek tot vernietiging van het besluit de motivering namelijk gaan beoordelen.

Termijn. Een verzoek tot vernietiging moet worden gedaan binnen een maand nadat uw cliënt van het besluit had kunnen weten. Let op. Is een besluit eenmaal door de rechter vernietigd, dan wordt dit geacht nooit te hebben bestaan. Over dit onderwerp moet de vergadering dan opnieuw een besluit nemen. Tip. De meeste rechtsbijstandverzekeringen dekken de kosten van de procedure tot het vernietigen van een besluit.