VERKOOP - 22.06.2007

Te hoge verwachtingen niet gerechtvaardigd

Bij de koop van een onroerende zaak heeft de koper bepaalde verwachtingen van hetgeen hij koopt. Het maakt daarbij niet uit wat hij koopt. Hij zal zich laten leiden door hetgeen hij zelf constateert of verwacht op grond van zijn eerdere ervaringen of de kennis die hij heeft opgedaan. Hij zal zich ook laten leiden door hetgeen u hem vertelt en presenteert. De koop moet dus aan de verwachtingen van de koper voldoen. Juridisch wordt dit betiteld als het ‘conformiteitsvereiste’.

Te verwachten eigenschappen

Bij de te verwachten eigenschappen van een huis geldt dat de koper bij de eigendomsoverdracht mag verwachten dat het woonhuis de eigenschappen bezit om het normaal te gebruiken. Dat betekent dat in de woning voor een langere periode op een veilige manier gewoond moet kunnen worden.

Is er sprake van gebreken die zo ernstig zijn dat het huis niet als woonhuis gebruikt kan worden, dan is dus niet aan de verwachtingen van de koper voldaan. U kunt daarbij denken aan ondeugdelijke dragende constructies of een verschrikkelijke stankoverlast ten gevolge van een breuk in de riolering.

Voldoet de koop niet aan de verwachtingen, dan kan de koper herstel of schadevergoeding verlangen.

Onderzoeksplicht koper

In principe heeft een koper bij een woonhuis een onderzoeksplicht. Hij mag er niet zonder meer van uitgaan dat het woonhuis geheel vrij van gebreken is. Dit betekent ook dat hoe ouder het woonhuis is, hoe grondiger het onderzoek dient te geschieden. De koper moet bijvoorbeeld in zo’n geval een uitgebreid bouwkundig onderzoek laten instellen, alvorens tot aankoop over te gaan. De uitkomst van dat onderzoek is dan mede bepalend voor het feit of hij zich er in een latere fase op kan beroepen dat de koop niet aan zijn verwachtingen heeft voldaan.

Zo is het nog maar de vraag of gebreken aan een hemelwaterafvoer, een normaal gebruik in de weg staan. Als bij de bezichtiging door de koper geconstateerd is dat de regenpijp in verminderde conditie was, dan kan hij zich er later niet op beroepen dat de verminderde conditie een normaal gebruik van de woning in de weg staat.

Spreekplicht verkoper

De koper is niet verplicht een nader onderzoek in te stellen naar de juistheid van de informatie die hij krijgt van de verkopende partij of diens makelaar. De koper mag namelijk afgaan op de juistheid van de mededelingen van de verkoper over de eigenschappen van het woonhuis.

Daarbij zijn de verkoper en diens makelaar ook verplicht om eventuele bij hen bekende gebreken van het woonhuis, aan de koper kenbaar te maken. Aan die (spreek)plicht wordt voldaan door op correcte wijze bijvoorbeeld het NVM-vragenformulier in te vullen.

In het hierboven genoemde geval betrof het een woning in de buurt van de Kralingse plas. Gelet op de opmerking op de vragenlijst (“In 40 jaar 2 x kelder overstroomd”), de ouderdom en de ligging van de woning in de buurt van de Kralingse plas, had de koper nader onderzoek moeten doen naar de deugdelijkheid van de dragende constructies onder de woning. Om die reden kon de koper volgens de rechter geen beroep doen op het feit dat de koop niet aan zijn verwachtingen voldeed.