Planschadevergoeding niet verloren laten gaan
Uw cliënt koopt een woning waarvoor een bestemmingsplan in ontwikkeling is dat negatief van invloed kan zijn op de waarde van de woning. Waar moet u bij de koopovereenkomst op letten?
Planschade. Als iemand schade lijdt ten gevolge van onder andere de bepalingen van een nieuw bestemmingsplan, kan op verzoek door de betreffende gemeente een schadevergoeding worden toegekend. Alleen de juridisch eigenaar kan een verzoek tot planschadevergoeding bij de gemeente indienen.
Praktijkvoorbeeld. Uw cliënt koopt een woning aan waarvoor een bestemmingsplan in ontwikkeling is dat negatief van invloed kan zijn op de waarde van de woning. De leveringsdatum is bijna een jaar na de datum van het sluiten van de overeenkomst. Wanneer het bestemmingsplan in werking treedt is nog niet precies bekend, maar de verwachting is dat dit nog enkele maanden zal duren. Hoe kunt u voor uw cliënt zijn rechten op een eventuele schadevergoeding veiligstellen?
Wat zegt de rechter?
De Rechtbank ’s-Hertogenbosch (LJN: BB2123) heeft onlangs beslist dat een nieuwe eigenaar die vóór inwerkingtreding van het bestemmingsplan de koopovereenkomst had gesloten én het pand inmiddels via een sleutelverklaring in gebruik had, geen verzoek om planschadevergoeding kon indienen.
Recht overgedragen. In deze zaak waren partijen bekend met het op stapel staande bestemmingsplan en de negatieve gevolgen hiervan op de waarde van het pand. Daarom had de verkoper zijn recht om een verzoek om schadevergoeding in te dienen, overgedragen aan de koper. Dit veranderde voor de Rechtbank echter niets aan het feit dat slechts als belanghebbende kan worden aangemerkt, diegene die rechtstreeks in zijn belang wordt getroffen.
Levering bij notaris. In het geval van een verzoek om planschadevergoeding is dat alleen de eigenaar die (door eigendomsoverdracht bij de notaris) als zodanig staat ingeschreven in de officiële registers op het moment van het in werking treden van het nieuwe bestemmingsplan.
Goede afspraken maken
Concreet betekent dit voor uw cliënt dat de huidige eigenaar (verkoper) op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt vóór de overdracht bij de notaris, een verzoek om planschade bij de gemeente moet indienen. Tip. Dit kunt u als onderdeel van de onderhandelingen meenemen en in de koopovereenkomst vastleggen.
Let op. Om de verkoper aan zijn verplichting te houden, kunt u bepalen dat als de verkoper dit nalaat, de eventuele waardevermindering ten gevolge van het nieuwe bestemmingplan op de verkoper verhaald kan worden.
Kosten verzoek. Vergeet niet vast te leggen voor wiens rekening de kosten voor het indienen van het verzoek komen. Bij het niet-tijdig voldoen van deze kosten, wordt het verzoek niet verder in behandeling genomen en vervalt het recht op schadevergoeding. De kosten kunnen variëren van minimaal € 100,- tot maximaal € 500,-.
Bij de eigendomsoverdracht. In de koopovereenkomst legt u tevens vast dat bij de eigendomsoverdracht bij de notaris, de verkoper zijn verzoek overdraagt aan de koper en de gemeente hiervan op de hoogte stelt.
Uw cliënt kan de procedure dan verder zelf vervolgen. Een eventueel uit te keren schadevergoeding komt dan direct aan uw cliënt ten goede.
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.