GEBOUW EN GROND - 08.02.2008

Wonen op het bedrijf geen dure grap?

De meeste agrarisch ondernemers wonen op het bedrijf. Maar is zo’n woning waarin u met uw gezin woont nu ondernemings- of privévermogen?

Wat voor een woning? Dat de meeste agrarisch ondernemers op het bedrijf wonen, komt omdat daar genoeg goede redenen voor zijn. De fiscale gevolgen hiervan verschillen sterk, zoals u zult weten. Verkoopwinst op een woning die tot uw ondernemingsvermogen behoort, is wel belast. Verkoopwinst op een woning die tot het privévermogen behoort niet. Vormt de woning ondernemingsvermogen dan zijn onderhoudskosten aftrekbaar, anders niet.

En voor een woning die tot het ondernemingsvermogen behoort, krijgt u te maken met een winstcorrectie. Voor een privéwoning niet. Meestal bent u als ondernemer in uw keuze voor ondernemings- of privévermogen vrij. Gelet op het voorgaande, is dat een lastige keuze die denkwerk en goed overleg vraagt!

Nieuwe 1e of 2e bedrijfswoning bouwen

Op grond van het ondernemingsvermogen. In de praktijk komt het vaak voor dat een nieuwe (eerste of tweede) bedrijfswoning gebouwd gaat worden op grond die tot het ondernemingsvermogen behoort. Ook voor zo’n woning geldt dat deze woning ondernemingsvermogen of privévermogen mag vormen. Kiest u voor ondernemingsvermogen, dan is er fiscaal weinig aan de hand. U krijgt met de hiervoor beschreven gevolgen te maken en aan het einde van de rit is de verkoopwinst op de grond en de woning ‘normaal’ belast.

Maar veel ondernemers willen de woning graag tot hun privévermogen rekenen. Geen probleem, iedere inspecteur zal dat goedvinden. Maar er kan dan wel verschil van mening rijzen over de waarde van de ondergrond van de woning. Hoe moet die grond gewaardeerd worden op het moment van overbrenging? De rechter besliste onlangs in het voordeel van de fiscus (LJN: BC0243). Lees verder.

Wat is de waarde van de grond?

Bouwgrond. Grond waarop u als ondernemer een woning gaat bouwen, moet u bij onttrekking waarderen als bouwgrond, en niet als (agrarische) cultuurgrond. Dat bouwgrond meer waard is dan bietengrond is duidelijk. In de rechtszaak van uw collega in Arnhem was het waardeverschil bijna een ton! Bedenk ook dat de hoogste rechter (de Hoge Raad) in 2004 beslist heeft dat op deze waardestijging de landbouwvrijstelling niet van toepassing is! Gaat de grond over naar privé, dan moet u dus ‘gewoon’ (meestal tegen 52%) met de fiscus afrekenen. De fiscaal voordelige truc van het wegpoetsen van de stakingswinst via het aankopen van lijfrente hiervoor, kan niet; u boert verder en staakt niet.

Let op. De rente op een lening om deze belastingschuld te betalen, is niet aftrekbaar als woningrente.

Tip. De rente voor de bouw van de woning wel.

Een troost voor uw collega. Uw collega-landbouwer heeft één troost: zolang de belastingaanslag niet definitief is, heeft hij de mogelijkheid om terug te komen op de eerder gemaakte keuze om de woning tot zijn privévermogen te rekenen. De grond gewoon laten zitten waar die zat (in het ondernemingsvermogen dus). Dan is er fiscaal vooralsnog weinig aan de hand.

Handig. Het is handig om te weten dat een aanslag definitief wordt als u niet binnen zes weken (na het opleggen daarvan door de Belastingdienst) bezwaar heeft gemaakt. Via een bezwaarschrift houdt u dus uw rechten open. Doet de fiscus uitspraak op uw bezwaar en komt hij u niet tegemoet, dan kunt u hiertegen (weer binnen zes weken na de datum van de uitspraak van de fiscus) nog beroep aantekenen bij de rechtbank waarmee u dus uw rechten openhoudt.

Let goed op bij onttrekking van grond aan uw ondernemingsvermogen daarop een (bedrijfs)woning te bouwen. De fiscale gevolgen zijn meestal aanzienlijk, en de rente kunt u niet ‘kwijt’. Calculeer dit in voor uw persoonlijke situatie.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01