VERKOOP - 10.10.2008

Bouwtechnogeneuzel

Clausule goed formuleren

De praktijk leert dat na de keuring soms problemen ontstaan over de uitleg van de clausule waarin de ontbindende voorwaarde is opgenomen. Die is in het algemeen (te) ruim geformuleerd.

De clausule die makelaars in een model koopakte opnemen luidt over het algemeen:

“Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op (datum) uit een bouwtechnische keuring door (bijv. Bureau X of Y) blijkt dat het bedrag voor het opheffen van het achterstallig onderhoud c.q. de noodzakelijke verbeteringen/vervangingen, € …,- zegge … te boven gaat. Koper is verplicht te bedingen dat het resultaat van de keuring door de keurende instantie in een rapport wordt vastgelegd.”

Tip. Staat u de koper bij? Zorg dan dat zijn klacht goed gedocumenteerd is.

Een opsomming

Soms worden er specifieke delen van de woning genoemd, zoals bijv. het dak of de vloer. In de clausule staat dan zoiets als “een ernstig gebrek aan de houten balklaag in de woonkamer”.

Let op. Het is niet zo dat alles wat niet genoemd wordt buiten de opsomming valt. Laat daarom de keuring aansluiten bij de formulering in de koopakte. Zo is duidelijk wat eronder valt.

Tip. Laat de bouwkundige zijn onderzoek beperken tot die onderdelen die in de overeenkomst staan vermeld en alleen daarover rapporteren.

Noodzakelijk schilderwerk

Vaak worden ook posten als het schilderen van kozijnen en het leggen van nieuwe vloerbedekking onder het kopje ‘ernstig gebrek’ opgenomen. En vaak ziet men dat partijen het daarna niet eens worden over de uitleg van deze begrippen. Zo kan de vraag spelen of de in het rapport opgenomen post voor schilderwerk van € 6.000,-, het afgesproken bedrag te boven gaat, een ernstig gebrek is of dat het onderhoudskosten zijn?

Tip. Spreek duidelijk af wat er onder ‘onderhoudskosten’ dan wel ‘een ernstig gebrek’ moet worden verstaan. Dat voorkomt een gang naar de rechter ingeval partijen er samen niet uitkomen.

Wat kunt u daarmee?

Een bouwtechnokeuring geeft de koper zekerheid over te verwachten kosten van onderhoud en herstel van (ernstige) gebreken. Let op. Bij een té algemene formulering kan discussie ontstaan over wat nu wel of niet onder ‘achterstallig onderhoud’ c.q. ‘ernstige gebreken’ valt.

Het kan ook anders. Een alternatief is om de keuring te laten uitvoeren vóórdat partijen hun handtekening onder de overeenkomst zetten. Dat kan soms de afhandeling van de transactie vertragen, maar voordeel is dat de koper op basis van het schriftelijke rapport niet in discussie hoeft met de verkoper. De koper heeft immers nog een bedenktijd achter de hand en die gaat pas in als hij een afschrift heeft gekregen van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst.

De praktijk leert dat de koper hier niet lichtzinnig mee omgaat. Meestal neemt hij immers de kosten voor de keuring voor zijn rekening. Bijkomend voordeel is dat de betreffende ontbindende voorwaarde niet hoeft te worden opgenomen in de overeenkomst.

Tip. Laat het huis keuren vóór het tekenen van de koopovereenkomst.