BOUWRECHT - 12.06.2009

Klachten bij de oplevering

Een moment om bij stil te staan

De oplevering van een bouwproject of een verbouwing is een moment om goed bij stil te staan. Bij de oplevering aanvaardt de opdrachtgever namelijk (al dan niet met opmerkingen) het tot stand gebrachte werk. Als de opdrachtgever bij de oplevering niet klaagt over gebreken die hij heeft gezien of had moeten zien, wordt hij geacht deze te hebben aanvaard. Daar kan hij dus later niet meer op terugkomen. Hij kan de aannemer daar later niet meer aansprakelijk voor stellen.

Verborgen. Voorgebreken die bij de oplevering niet goed of niet meteen zichtbaar waren, kan de aannemer ook na de oplevering aansprakelijk worden gesteld. Voor dit soort gevallen is in de wet bepaald dat de opdrachtgever deze gebreken meteen na de ontdekking of meteen nadat deze zich voordoen, moet melden bij de aannemer.

Bij de oplevering

Met name als u of uw cliënt als opdrachtgever een geschil krijgt met de aannemer, is het cruciaal dat vaststaat wat er bij de oplevering allemaal is gebeurd en gezegd. De aannemer moet namelijk relevante mededelingen omtrent het project doen en de eventuele afwijkingen ten opzichte van het plan of het bestek, zoals de keuze voor afwijkende materialen of constructie, en de consequenties daarvan melden.

De opdrachtgever moet van zijn kant reageren op deze mededelingen en bovendien moet hij protesteren tegen zichtbare gebreken in het werk.

Wie schrijft, die blijft. Zorg er dus voor dat de aannemer een rapport van de oplevering opmaakt.

Vastleggen!

In dit rapport moeten alle bijzonderheden worden vastgelegd. Ook moeten alle opmerkingen met betrekking tot het project worden vermeld. De opmerkingen en bijzonderheden die de aannemer aan de opdrachtgever heeft gemeld, moeten in ieder geval in dit rapport staan.

De aannemer zal ook de reactie van de opdrachtgever willen vastleggen. En ook de op- en aanmerkingen van de opdrachtgever met betrekking tot het werk en de reactie daarop van de aannemer, moeten in het rapport worden vastgelegd.

Afspraken. Als u met elkaar nadere afspraken maakt, bijvoorbeeld over het herstellen van geconstateerde gebreken of anderszins, horen deze eveneens in het rapport terecht te komen.

Ondertekenen. Bent u het na de oplevering beiden eens met de vastlegging in het rapport, dan plaatst u beiden uw handtekening.

Niet mee eens? Normaal gesproken zal de aannemer een dergelijk rapport opmaken. Als u het niet met de inhoud eens bent, kunt u natuurlijk altijd weigeren het rapport te ondertekenen. Het rapport verliest dan aan bewijskracht.

Wil de aannemer geen rapport opmaken? Maak dan uw eigen rapport en vraag de aannemer dit te ondertekenen (eventueel ‘voor gezien’).

Geschil

Komt het onverhoopt tot een geschil, dan kunt u bij de rechter een rapport tonen met daarin alle verklaringen over en weer met betrekking tot de opdracht en alle eventueel geconstateerde gebreken. Zo komt u goed beslagen ten ijs en hoeft zich geen horrorscenario te voltrekken.