APPARTEMENTSRECHTEN - 26.02.2010

Die tuin is van ons allemaal

Wat speelde concreet?

Stichting ‘De Veilige Haven’ was onder meer eigenaar van woongebouw ‘De Vuurtoren’, een complex bestaande uit huurwoningen aan de Twistweg in Vredepeel. Mevrouw Brand en de heer Hermans wonen daar tot hun grote tevredenheid.

De woningen van Brand en Hermans liggen achter het hoofdgebouw van het complex en zijn uitsluitend toegankelijk via een (hoger gelegen) tuin. De tuin bij hun appartementen is lager gelegen en wordt hoofdzakelijk door hen gebruikt, maar ook wel door de andere bewoners. Het hoger gelegen gedeelte van de tuin is in gemeenschappelijk gebruik bij de bewoners van De Vuurtoren.

Splitsing

Op een zeker moment is er een akte van splitsing opgemaakt voor De Vuurtoren. Hierbij is het complex gesplitst in dertien appartementsrechten.

Bij de akte hoort een tekening met plattegrond. In de splitsingsakte staat onder meer dat de gemeenschappelijke tuin, gelegen achter de appartementen met indexnummers I en II uitsluitend gebruikt mag worden door de eigenaren/gebruikers van deze appartementen. Brand en Hermans huurden deze appartementen al jarenlang en besluiten ‘hun’ appartementen te kopen.

Wegwezen

Nadat Brand en Hermans eigenaar zijn geworden van hun appartementen maken zij bezwaar tegen het gebruik door de andere bewoners van hun, lager gelegen, tuin.

Het feit dat de bewoners voorheen ook gebruikmaakten van de lager gelegen tuin, maakt voor Brand en Hermans niets uit. Zij verwijzen naar de splitsingakte waarin duidelijk staat dat de tuin exclusief voor hen is.

Het komt zelfs tot een kort geding (LJN: BK2124) om het gebruik door de anderen te verbieden.

De Veilige Haven mengt zich er ook nog in en stelt dat met de splitsing niet was beoogd een verandering in de bestaande toestand te brengen, zoals ook in de akte staat. Met andere woorden: volgens De Veilige Haven was ook de lage tuin altijd gemeenschappelijk geweest en was de bedoeling van de akte om dat zo te laten. De uitleg van Brand en Hermans leidt tot een verkeerde weergave van de bedoelingen van De Veilige Haven.

Goed schrijven is een kunst

Brand en Hermans stellen bij de rechter dat dat wat in de akte staat, bepalend is voor de rechten en de plichten van de appartementseigenaren. Dat De Veilige Haven iets anders bedoelde, maakt voor hen niet uit.

De letter van de akte. Voor de rechter gaat de tekst van de splitsingsakte boven de bedoeling van De Veilige Haven. Immers, Brand en Hermans konden niet weten wat De Veilige Haven nu precies bedoelde. Zij konden alleen afgaan op dat wat er in de akte stond en dat was voor hen overduidelijk. Bovendien had De Veilige Haven de tekst van deze akte zelf gemaakt. Zij hadden dus maar beter op moeten letten. Dit is bovendien van groot belang voor toekomstige kopers.

Tip. Staat u een koper bij, ben dan alert als de tekst in de splitsingsakte afwijkt van het werkelijke gebruik of de toelichting die de verkoper geeft. De rechter kiest in beginsel voor een letterlijke uitleg van de tekst in de akte.