HUUR HORECAPAND - 19.10.2010

Ja dáág, hoezo huur terugwerkend indexeren?

Wat zegt de rechter? De rechter heeft in diverse zaken geoordeeld dat een verhuurder inderdaad met terugwerkende kracht mag indexeren. Het beroep van de huurder dat de verhuurder ‘simpelweg te laat is’ (rechtsverwerking) en hij daarom geen beroep meer kan doen op de indexering, slaagt vaak niet. Een beroep door een huurder op ‘rechtsverwerking’ slaagt alleen wanneer de verhuurder zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het geldend maken van zijn recht. Heel juridisch allemaal. Bovendien volgt uit de vaak op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde Algemene bepalingen van de ROZ dat een geïndexeerde huurprijs opeisbaar (lees: ‘direct’) verschuldigd is, ook al wordt van de aanpassing geen afzonderlijke mededeling gedaan (artikel 9.5 in de versie van 2003 en artikel 20.9 in de versie van 2008).

Het gedoe vóór zijn?

In begrijpelijke taal, a.u.b.! Anders gezegd betekent dit dus dat een verhuurder alleen in zeer bij­­zondere situaties geen ge­­bruik meer kan maken van zijn recht de huur te indexeren.

Tip. Tref als huurder altijd een voorziening mocht de verhuurder geen indexering vorderen. Dat voorkomt dat u later in betalingsproblemen komt! Let op. Bovendien kan een verhuurder, wanneer u niet betaalt, ontbinding van de huurovereenkomst vorderen wegens een ontstane huurachterstand!

Uitzondering. In bijzondere situaties kunt u als huurder wél een beroep doen op rechtsverwerking. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de verhuurder ondubbelzinnig te kennen heeft gegeven dat de huur niet zal worden geïndexeerd of wanneer hij zich zodanig heeft gedragen dat u als huurder hieruit mocht afleiden dat de verhuurder geen beroep op het artikel zou doen.

Let op. Het verzenden van facturen zonder indexering is daarvoor onvoldoende! De verhuurder dient bewust afstand te hebben gedaan.

Tip. Heeft de verhuurder zelf aangegeven dat hij niet indexeert, bevestig dit dan aan de verhuurder wanneer hij dat achterwege laat!

Hoe lang teruggaan in de tijd?

De verhuurder kan (gelet op de verjaring) maximaal aanspraak maken op betaling van de door de indexering ontstane huurachterstand over de afgelopen 5 jaren. De verhuurder kan bij de indexatie over de afgelopen vijf jaren als uitgangspunt de huur nemen als ware deze altijd geïndexeerd! Indirect speelt de indexatie van vóór die 5 jaren dus wél een rol.

Geloof niet in sprookjes ...

Dus? Veelal denken horecahuurders onterecht dat wanneer zij in de huurovereenkomst geen indexeringsmogelijkheid hebben opgenomen, daarmee de verhuurder ook het nakijken heeft en hij geen indexatie kan vorderen. Dit is onjuist!

U kunt het wel anders regelen. Wilt u voorkomen dat de verhuurder de huurprijs indexeert, neem dat dan expliciet in de huurovereenkomst op! Denk daar ook aan als een huurcontract wordt verlengd, aangepast of vernieuwd. Tip. In voor u zware tijden kunt u met een verhuurder onderhandelen door in het huurcontract op te nemen dat indexatie ook bij neerwaartse inflatie wordt aangepast. Op grond van de ROZ-bepalingen vindt indexatie namelijk alleen plaats als er sprake is van een opwaartse inflatie (verhoging).