APPARTEMENTSRECHTEN - 25.10.2010

Verhuurverbod in splitsingsakte?

Splitsingsakte en -reglement

Notariële akte. Om appartementsrechten te creëren, moet er een notariële akte van splitsing worden opgesteld. Deze akte en de daarbij behorende splitsingstekening wordt ingeschreven in de openbare registers. Een splitsingsakte behelst altijd een zogenaamd ‘splitsingsreglement’.

Splitsingsreglement. In een splitsingsreglement worden diverse zaken geregeld, zoals de breukdelen waarin de eigenaars van de appartementsrechten moeten bijdragen in de kosten, het door de eigenaars uit te brengen aantal stemmen, etc. Een splitsingsreglement bevat ook altijd bepalingen die over het gebruik van de afzonderlijke appartementen gaan.

Niet alles mag

Nu is het niet zo dat alles in een splitsingsreglement mag worden bepaald. Er zijn grenzen. Zo is het bijvoorbeeld niet toegestaan om op te nemen dat appartementen niet aan mensen met een donkere huidskleur of met een bepaalde geloofsovertuiging in gebruik mogen worden gegeven. Dergelijke voorschriften zijn in strijd met de goede zeden en/of de openbare orde.

En een verhuurverbod?

Mag in een splitsingsreglement wel worden opgenomen dat appartementen niet aan derden verhuurd mogen worden? Deze vraag werd onlangs voorgelegd aan de rechter te Groningen (LJN: BM7306).

Wat was het geval? Een belegger kocht een appartement met de bedoeling dit te gaan verhuren aan studenten. De splitsingsakte bevatte een verhuurverbod. De belegger wist daarvan, maar ging ervan uit dat de soep in de praktijk wel niet zo heet gegeten zou worden. De andere, al wat oudere, bewoners kwamen hier echter tegen in het geweer. Juist om rust te waarborgen en verstoring van het woongenot te voorkomen, hetgeen bij studenten niet geheel onvoorstelbaar is, hadden zij de splitsingsakte recentelijk laten wijzigen en het verhuurverbod opgenomen.

Volgens de belegger was een dergelijk verhuurverbod in strijd met de wet of de redelijkheid en billijkheid. Als hij niet zou mogen verhuren, zou hij immers ‘ernstig in zijn meest omvattende eigendomsrecht’ worden aangetast.

Wat zegt de rechter? In de eerste plaats was de rechter van mening dat nergens uit ons Burgerlijk Wetboek valt op te maken dat een verhuurverbod ongeoorloofd is. Juist in een splitsingsreglement kunnen voorschriften worden opgenomen die het gebruik van de appartementen betreffen.

Ook vond de rechter niet dat bij een verhuurverbod sprake is van strijd met de goede zeden en/of de openbare orde.

En wat met de tegenwerping van de kopende belegger dat door het verbod sprake was van een onaanvaardbare inbreuk op het eigendomsrecht? Daarvan zei de rechter dat er omstandigheden kunnen zijn dat daarvan sprake is. Bijvoorbeeld in de situatie dat een koper pas ná de aankoop met het verhuurverbod zou worden geconfronteerd. De koper was van tevoren echter bekend met het verhuurverbod, maar nam willens en wetens het risico. En dan moet hij achteraf niet zeuren.

Tip. Zorg dat u als makelaar altijd de beschikking heeft over de splitsingsakte en controleer deze op gebruiksbeperkende bepalingen. Dat voorkomt teleurstellingen als deze en mogelijk zelfs een aansprakelijkstelling van een gefrustreerde koper.