WONINGHUUR - 07.10.2010

Zelfs de illegale onderhuurder wordt beschermd!

Verhaal met een staartje. Bovendien maakt de onderhuurder vanaf dat moment de huur - die hij met huurder had afgesproken - keurig over op de bankrekening van de verhuurder. De verhuurder wil gewoon dat deze onderhuurder vertrekt. Hij heeft toch immers niets met hem te maken! Hij kent hem nota bene niet eens. Wat nu?

Het is toch verboden!

Onderhuur van woningen is in principe verboden. In de wet staat dat een huurder het gehuurde niet mag onderverhuren of in gebruik mag afstaan. De huurder van een zelfstandige woonruimte mag echter wél een gedeelte van de woning onderverhuren. Als hij er zelf maar blijft wonen.

Tip. Neem in de huurovereenkomst op dat: “het de huurder verboden is het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik af te staan.” Zo ligt duidelijk vast dat u geen enkele onderhuur wenst. In de algemene bepalingen van het ROZ-model is zo’n verbod al opgenomen.

En anders?

Het komt regelmatig voor dat huurders in strijd handelen met zo’n onderverhuurverbod. De huurder vertrekt bijvoorbeeld naar elders en verhuurt de woning dan voor een hogere prijs dan waarvoor hijzelf huurt (bijv. € 650,- i.p.v. € 500,-). De huurder verdient dan feitelijk aan de gehuurde woning!

Tip. Als de huurovereenkomst onderverhuur niet toestaat, schendt de huurder een doorlopende verplichting. Uw cliënt kan dan om ontbinding van de huurovereenkomst vragen bij de kantonrechter.

In plaats daarvan kan de verhuurder ook eisen dat de huurder de huurovereenkomst nakomt en de onderhuur staakt.

Tip. Eis afdracht van de winst die de huurder op de gehuurde woning heeft gemaakt door een hogere huurprijs te vragen. Soms wijzen rechters dat toe (LJN: BH4150).

Let op. Als de hoofdhuurovereenkomst wordt ontbonden en de ontruiming wordt toegewezen, dan wordt de onderhuurder beschermd. De onderhuurovereenkomst tussen huurder en onderhuurder wordt van rechtswege voortgezet tussen onderhuurder en verhuurder! De verhuurder moet deze (onder)huurder accepteren.

Naar de rechter. Als de verhuurder de onderhuurder niet als huurder wil accepteren, moet hij binnen zes maanden een procedure starten.

De rechter zal de onderhuurovereenkomst alleen maar beëindigen wanneer:

• de onderhuurder niet voldoende financiële waarborgen biedt;

• de onderhuurovereenkomst alleen maar is aangegaan om de onderhuurder op oneigenlijke manier huurder te laten worden;

• van de verhuurder niet kan worden verlangd dat hij de onderhuurovereenkomst voortzet. Let op. Dit belang zal wel onderbouwd moeten worden. Denk bijv. aan onredelijke voorwaarden in de onderhuurovereenkomst of het feit dat de verhuurder een nieuwe huurder heeft;

• de onderhuurder geen huisvestigingsvergunning heeft terwijl dat wel nodig is.

Let op. Als geen van de hierboven genoemde gronden aanwezig zijn, zal de kantonrechter de onderhuurovereenkomst niet beëindigen!

Alleen de onderhuurder van zelfstandige woonruimte wordt beschermd. Dit geldt dus niet voor onderhuur van een onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur).