PRIVÉ - 22.08.2011

Ouderlijke woning overdragen aan kinderen?

Met name door het bezit van een eigen woning zijn veel ouderen aanzienlijk vermogender dan jaren geleden. Bij overlijden dreigt dan een forse heffing van erfbelasting. Om die te voorkomen, of in ieder geval te beperken, komt dan ook regelmatig de vraag op of de ouders de woning niet beter kunnen overdragen aan de kinderen.

Verkopen en huur- of woonrecht

Huren. Overdracht kan op verschillende wijzen plaatsvinden. Allereerst kan de volledige eigendom worden overgedragen aan de kinderen, waarna de ouders de woning vervolgens van hen huren.

Woonrecht. Alternatief is dat de eigendom wordt overgedragen onder voorbehoud van het recht om de woning te mogen blijven bewonen. Dit recht heeft een waardedrukkend effect, zodat de koopprijs van de woning lager wordt.

Let op. Het meest belangrijk bij het voorgaande is of de ouders er wel behoefte aan hebben om in een woning te wonen die niet langer van henzelf is. In de praktijk blijken velen zich daarbij on­­gemakkelijk te voelen. Zelfs als daar eigenlijk geen aanleiding voor bestaat.

Fiscaal? Fiscaal zijn er aan beide varianten ook nogal wat fiscale gevolgen verbonden.

Verkopen en terughuren

Overdrachtsbelasting. In variant 1 is allereerst overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de woning. Tip. Voor de periode 15 juni 2011 tot 1 juli 2012 is de overdrachtsbelasting voor woningen tijdelijk verlaagd van 6% naar 2%.

Jaarlijks huur betalen. Om de verdere waardestijging van de woning buiten de heffing van erf­belasting te houden, zullen de ouders jaarlijks een huur moeten betalen ter grootte van (minimaal) 6% van de WOZ-waarde. Doorgaans een fors bedrag, waarvoor vaak de liquide middelen ontbreken.

Geen renteaftrek. Voorts is van belang dat de woning voor de belastingheffing niet meer tot box 1 behoort, maar tot het box 3-vermogen van de kinderen gaat behoren. Eventuele hypotheek­rente is daardoor niet meer tegen het progressieve tarief aftrekbaar en de grondslag in box 3 wordt met de WOZ-waarde van de woning (minus eventuele hypotheekschuld) uitgebreid. In de praktijk levert dit vaak een fors belastingnadeel op.

Verkopen met woonrecht

Overdrachtsbelasting. In variant 2 is ook overdrachtsbelasting verschuldigd, zij het minder door het waardedrukkende effect van het woonrecht. De omvang van dat effect is afhankelijk van de leeftijd van de ouders.

Erfbelasting. Als de ouders op het moment van overlijden nog in de woning wonen, zal voor de erfbelasting echter de WOZ-waarde van de woning op het moment van overlijden nog steeds in de heffing betrokken worden (al mag deze ver­minderd worden met de betaalde aankoopprijs).

Naar box 3. Ook in deze variant ontstaat een fors nadeel voor de inkomstenbelasting, door de overgang van box 1 naar het box 3-vermogen.

Let op. De verschuldigde overdrachtsbelasting en het jaarlijkse terugkerende nadeel aan inkomsten­belasting maken dat vanuit fiscale optiek de overdracht van de woning doorgaans is af te raden. Om heffing van erfbelasting te beperken, zijn er tal van alternatieven voorhanden die deze na­delen niet hebben. Denk bijvoorbeeld aan schenkingen onder schuldigerkenning.