DAT OVERKOMT U TOCH NIET? - 19.08.2011

Uw huisbaas vergeet de huur te verhogen. Wat nu?

Te laat ...

Rechtsverwerking. U zult er misschien van uitgaan dat Cox afziet van de huurverhoging omdat hij de facturen niet aanpast. U gaat ervan uit dat hij daarmee zijn rechten heeft verspeeld óf, zoals juristen het noemen, ‘zijn rechten heeft verwerkt’.

Kort door de bocht. Helaas wordt een beroep op rechtsverwerking door rechters niet snel aangenomen. Wil een beroep op rechtsverwerking slagen, dan is het in ieder geval noodzakelijk dat Cox zich zó heeft gedragen dat het onredelijk is als hij zijn rechten later alsnog inroept. Alleen maar stilzitten is niet genoeg voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking. U kunt zich in dit geval dan ook niet beroepen op rechtsverwerking, omdat het duidelijk is dat Cox de huurverhoging alleen maar is ‘vergeten’. Dit zou anders zijn als Cox bijv. had gezegd dat hij de huurverhoging in verband met de crisis voorlopig niet zal doorvoeren.

Te lang geleden?

Verjaring. Rechtsverwerking zal dus niet snel slagen, maar de aanspraken van Cox zullen wel op enig moment ‘verjaren’. De aanspraak van Cox is een zogenaamde ‘vordering tot nakoming’ en zo’n vordering verjaart na vijf jaar. Nu het over huur gaat, gaat de verjaringstermijn telkens lopen nadat een huurtermijn is vervallen. De extra huurbetaling over mei 2005 verjaart dan in mei 2010, die van juni 2005 verjaart in juni 2010, etc.

Niet vanzelf. De verjaring werkt niet van vanzelf (of juridisch: ‘niet van rechtswege’). U moet dus altijd een beroep doen op de verjaring van de ­vordering. Dit kan eenvoudig door schriftelijk te laten weten dat de vordering ‘verjaard is’.

Stop de verjaring!

Stuiten. Het is mogelijk om de verjaring ‘te ­stuiten’. Na een stuitingshandeling gaat een nieuwe verjaringstermijn van vijf jaar lopen. Een vordering verjaart echter in ieder geval 20 jaar nadat deze is ontstaan; ook al is er telkens tijdig gestuit.

Hoe moet u stuiten? Cox kan de verjaring ­stuiten door u een schriftelijke aanmaning of een schriftelijke verklaring te sturen waarin hij u laat weten dat hij de huurverhoging nog steeds wil ont­vangen. Tip. Cox zal in zijn schrijven wél duide­lijk moeten maken dat hij de huurverhoging nog wil ontvangen over alle vervallen huurtermijnen.

Achter het net gevist?

Een vordering die verjaard is, blijft wel nog be­­staan, maar dan als zogenaamde ‘natuurlijke verbintenis’. Dat wil zeggen dat Cox u niet meer kan dwingen om de huurverhogingen te betalen. Maar dat u de vorderingen wel altijd kunt betalen als u dat wilt.

Tegen elkaar wegstrepen. Als Cox vóór het moment dat de vordering is verjaard (dus voordat de vijf jaar voorbij zijn) een tegenvordering op u krijgt, dan mag hij die tegenvordering tegen de huurverhoging wegstrepen (verrekenen). Stel bijvoorbeeld dat Cox vergeet de huurverhoging door te voeren over mei 2005. In januari 2010 koopt Cox het een en ander bij u; Cox betaalt de factuur niet omdat hij ontdekt dat hij de huurverhoging over mei 2005 is ‘vergeten’. U denkt Cox te slim af te zijn en wacht tot juni 2010 en vraagt dan aan Cox om zijn factuur te betalen. Cox mag zich op dat moment toch nog op verrekening beroepen.