Professioneel of particulier? Dat maakt nu veel verschil!

Geen handtekening onder contract. Een verkoper zet zijn huis te koop. Kort daarna meldt er zich een koper. Na wat onderhandelingen over en weer, wordt het bod van de koper door de verkoper aanvaard. Het koopcontract wordt opgesteld. In het koopcontract worden vermeld het object van de koop, de overeengekomen prijs, de datum van overdracht en alle andere voorwaarden waarover partijen overeenstemming hebben bereikt. Het koopcontract wordt ter ondertekening toegezonden naar de verkoper. Die weigert echter zijn handtekening te zetten. Hij laat weten van de verkoop van zijn huis af te zien en doet een beroep op de wettelijke bedenktermijn van drie dagen. De koper accepteert dat niet en stapt naar de rechter.

Geen rechtsgeldig koopcontract?

In de eerste plaats stelt de koper dat er een rechtsgeldig contract tot stand is gekomen. Hij heeft namelijk altijd gehoord: een mondelinge overeenkomst is óók een overeenkomst. Die moet alleen nog even op papier worden gezet. En in de tweede plaats stelt hij dat de verkoper geen recht heeft op drie dagen bedenktermijn. De wet zegt duidelijk dat de koper gedurende drie dagen na de terhandstelling van de getekende schriftelijke overeenkomst het recht heeft om zonder opgave van redenen de koop te ontbinden. Er staat nergens dat dit recht ook toekomt aan de verkoper!

Ook de verkoper

Volgens de rechter is het in het algemeen juist om te stellen dat een mondelinge overeenkomst een rechtsgeldige overeenkomst is. Dat geldt echter niet voor de aan- of verkoop van een woonhuis. Want ook al is er mondelinge overeenstemming, de wet zegt duidelijk dat de overeenkomst zonder verdere rechtsgevolgen door de koper binnen drie dagen kan worden ontbonden. En volgens de rechter komt dat recht óók toe aan de verkoper. Dat is echter alleen het geval als het gaat om een particuliere verkoper. Een professionele verkoper (on­­der­­nemer) heeft dat recht niet.

Drie situaties. Bij de (ver)koop van een onroerende zaak kan er sprake kan zijn van:

1. verkoop van een onroerende zaak die geen woning is: er is een rechtsgeldige overeenkomst als er mondelinge overeenstemming is;
2. verkoop van een woning door een particuliere verkoper aan een particuliere koper: er is pas een rechtsgeldige overeenkomst als de koopovereenkomst door beide partijen is getekend; beide partijen kunnen de koop binnen drie dagen ontbinden;
3. verkoop van een woning door een professionele verkoper aan een particuliere koper: zodra er mondelinge overeenstemming is tussen partijen, is de verkoper daaraan gebonden; voor de koper geldt dat pas als de koopovereenkomst is getekend. Die heeft bovendien dan nog drie dagen bedenktijd om zonder problemen de koop te ontbinden.

Wat heeft de Hoge Raad nu beslist?

Koopcontract ongeldig. Hier betreft het een particuliere koper en verkoper. Omdat het koopcontract niet door beide partijen is getekend, oordeelt de Hoge Raad (LJN: BU7412) dat er geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen. De verkoper kan in dat geval niet worden gedwongen om zijn handtekening te zetten. En ook hoeft hij geen schadevergoeding te betalen.