Verbouwing pand, overdrachtsbelasting of btw?

Overdrachtsbelasting. Als u een pand koopt, be­­taalt u in principe 6% overdrachtsbelasting. Dit is anders als over de levering van het pand btw betaald moet worden en u deze niet volledig kunt aftrekken. Dan heeft u immers van de btw geen last en betaalt u gewoon overdrachtsbelasting.

Btw. Over de koop van een pand betaalt u alleen btw in de periode tot twee jaar na de eerste ingebruikname. Daarna drukt er dus altijd overdrachtsbelasting op. Ook is het van belang dat na een grondige verbouwing van een pand de termijn van twee jaar opnieuw begint te lopen. Er moet dan door de verbouwing een nieuw vervaardigd pand zijn ontstaan, dus moet het wel om een grondige verbouwing gaan. Wat we hieronder verstaan, is dus van belang met het oog op de te betalen btw én op de eventueel te betalen overdrachtsbelasting als de btw verrekend kan worden.

Wat is een ‘grondige verbouwing’?

Praktijkgeval. Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een rechtszaak (LJN: BV9873). In deze zaak had een beheermaatschappij een pand gekocht dat deel uitmaakte van een complex. Bo­­­ven het pand waren appartementen gebouwd. Voordat tot aankoop was overgegaan, had de vo­­rige eigenaar het pand grondig verbouwd. Eigenlijk werden alleen de vloer en fundering in stand gelaten en enkele dragende zijmuren. De gevels, de staalconstructie en de binnenmuren waren vervangen. De vraag was of dit als een dermate ingrijpende verbouwing moest worden gezien dat gezegd kon worden dat hierdoor een nieuw goed was ontstaan. Zo ja, dan was er door de vorige eigenaar btw verschuldigd. Zo nee, dan moest de nieuwe eigenaar overdrachtsbelasting betalen.

Deel van complex. Hoewel de verbouwing van het winkelpand zonder meer erg omvangrijk was, meende de rechter toch dat er geen nieuw goed was ontstaan. Hij wees er daarbij op dat de winkel deel uitmaakte van het complex, zonder welk de winkel als pand niet kon bestaan. De winkel maakte nu eenmaal deel uit van de totale constructie. Het beroep van de beheermaatschappij om de al betaalde overdrachtsbelasting terug te krijgen, werd dan ook afgewezen.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Verbouwing. Als een pand grondig verbouwd wordt, ontstaat er een nieuw goed. Daarover moet 19% (vanaf 1 oktober 21%) btw worden betaald, die door ondernemers die zelf belaste prestaties verrichten, kan worden verrekend. Als de btw kan worden verrekend, is er 6% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Dus? Het maakt dus nogal wat uit of er sprake is van een grondige verbouwing of niet. Zoals we in deze uitspraak zien, is daarbij van belang dat gekeken wordt naar het gehele complex en niet naar één onderdeel ervan. Was er sprake geweest van alleen de winkel, zonder de bovenliggende appartementen, dan was de uitkomst van deze procedure ongetwijfeld anders geweest.

Waar is sprake van? Bent u binnenkort of op ter­­mijn zelf van plan een pand te kopen en dient dit vooraf verbouwd te worden, ga dan eerst na of er door de verbouwing sprake zal zijn van een nieuw goed. Hierbij is het van belang of uw pand al dan niet behoort tot een complex. De fiscale ge­­vol­­gen van de antwoorden op deze vragen zijn be­­hoorlijk verregaand en dus het uitzoeken waard.