Wat nu met de bedenktijd bij koop woonhuis?

Koopcontract voor woonhuis. Tussen koper en verkoper is er overeenstemming bereikt over de koop van een woonhuis. Voor de bemiddeling hebben ze allebei een eigen makelaar ingeschakeld. Op 14 mei ontvangt de koper een door de verkoper getekend exemplaar van de koopovereenkomst. De koper tekent op zijn beurt de overeenkomst. Daarbij zijn in de tekst enkele door hem geparafeerde wijzigingen aangebracht. Vervolgens stuurt hij het contract terug naar de makelaar van de verkoper. Een dag later, op 15 mei, ontvangt hij de overeenkomst met de door de verkoper eveneens ‘voor akkoord’ geparafeerde wijzigingen terug.

Ontbinding van contract. Op 18 mei stuurt de koper een faxbericht naar zijn makelaar. Hij verklaart gebruik te maken van zijn recht om de overeenkomst binnen de wettelijke termijn van drie dagen te ontbinden. De makelaar stuurt het faxbericht meteen door naar de makelaar van de verkoper. Die neemt nog diezelfde dag daarover contact op met de verkoper. Een dag later, op 19 mei, stuurt de koper nogmaals een faxbericht naar de makelaar van de verkoper, waarin hij de ontbinding van de overeenkomst per 18 mei bevestigt.

Te laat? De verkoper is het met deze gang van zaken niet eens. In de eerste plaats stelt hij dat de koper te laat is met de ontbinding van de overeenkomst. De koopovereenkomst was immers al op 14 mei rond. Dus op 18 mei was de wettelijke bedenktijd van drie dagen al verlopen. Ook vindt de verkoper dat een faxbericht onvoldoende is om mededeling te doen van de ontbinding. Dat moet volgens hem ten minste bij aangetekende brief. En ten slotte is de verkoper het er niet mee eens dat de mededeling tot ontbinding aan de makelaar is gericht. Dat bericht zou toch ten minste naar de verkoper moeten zijn gezonden. Volgens de verkoper is er sprake van een geldige koopovereenkomst. Hij eist van de koper nakoming van zijn verplichtingen. En omdat die niet reageert, stapt de verkoper naar de rechter.

Wat heeft de rechter nu beslist?

Helaas voor de verkoper is de rechter het niet met hem eens. Een koopcontract is namelijk pas definitief op het moment dat deze met alle wijzigingen door beide partijen ‘voor akkoord’ is getekend en aan de koper is overhandigd. En dat was pas op 15 mei het geval en niet op 14 mei. Dat er daarbij slechts sprake is van minimale wijzigingen, is volgens de rechter niet van belang.

Faxbericht no problem. Ook dat de mededeling van ontbinding van de overeenkomst per faxbericht en niet per aangetekende brief is verzonden, is voor de rechter geen probleem. In de wet zijn daarvoor namelijk geen bijzondere vereisten vermeld.

Bericht aan makelaar is oké! Ten slotte beslist de rechter dat het de koper hier is toegestaan om de mededeling tot ontbinding van het contract niet aan de verkoper maar aan de makelaar te richten. Alle onderhandelingen over de aankoop van het pand liepen immers via de makelaars. Rechtstreeks contact tussen de koper en de verkoper was er nooit. En ook in het contract stond duidelijk dat de mededeling tot ontbinding van de overeenkomst kan geschieden aan de makelaar.

De rechter (Rechtbank Rotterdam, LJN: BN0964) oordeelt dus dat de koper zonder problemen het koopcontract kan ontbinden. De verkoper zal dus op zoek moeten gaan naar een nieuwe koper.