Ontbindende voorwaarde kan zomaar verlengd blijken!

Financieringsvoorbehoud

Het zekere voor het onzekere. De bekendste ontbindende voorwaarde is de periode die wordt afgesproken waarin de koper de hypotheek kan regelen. Mocht het niet lukken om de financiering rond te krijgen, dan kan hij de koop ontbinden.

Dit wist u waarschijnlijk niet! Als de koper inderdaad de hypotheek niet geregeld krijgt en de termijn in de ontbindende voorwaarde is verstreken, denkt u waarschijnlijk dat de koper pech heeft en dat hij - als hij niet afneemt - boetes moet betalen. Dan zit er toch een addertje onder het gras, want het kan zomaar zijn dat de termijn stilzwijgend is verlengd! Hoe zit dat? Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft hierover een uitspraak gedaan, 06.07.2015 (GHARL:2015:4549) .

Het juridische geschil

De koop is rond! Anton bereikt schriftelijke overeenstemming met koper Bert over de verkoop van zijn pand. Hierbij wordt bepaald dat Bert mag ontbinden als hij niet uiterlijk op 10 juni 2011 financiering heeft kunnen regelen bij een erkende geldverstrekker. De levering staat gepland voor 1 september 2011.

Dan loopt het tóch niet op rolletjes. Bert heeft vervolgens moeite om de financiering rond te krijgen. Op 8 juni 2011 mailt hij de makelaar dat hij een afwijzing van de Rabobank heeft ontvangen en dat hij mogelijk de financiering niet gaat rondkrijgen. Hierna vindt ook een telefoongesprek plaats tussen de makelaar en ABN, waarin ABN aangeeft niet tijdig te kunnen reageren op de financieringsaanvraag. De makelaar reageert hierop met: “Dan wachten we nog even.”

Van de regen in de drup. Uiteindelijk verstrekt ook ABN geen lening. In december 2011 ontvangt Bert een voorstel waarin Anton aanbiedt om van hem het geld te lenen. Zij gaan hierover met elkaar in gesprek, maar op 11 april 2012 doet Bert alsnog een beroep op de ontbindende voorwaarde. Anton vindt dat deze ruimschoots is verlopen en vordert betaling van de boete van € 48.000,-.

De uitspraak

Termijn verlengd. Het Hof stelt dat uit de gang van zaken volgt dat Anton en Bert de termijn in de koopovereenkomst voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud hebben losgelaten. Ook weegt mee dat er geen nieuwe leveringsdatum was afgesproken. Nu Anton en Bert in april 2012 nog in overleg waren over de financiering, heeft Bert gewoon tijdig het financieringsvoorbehoud ingeroepen. Het argument dat Anton zelf een marktconform financieringsaanbod heeft gedaan, gaat niet op: hij is geen erkende geldverstrekker.

Wat betekent dit?

De boel niet de boel laten! Let op als een termijn in een ontbindende voorwaarde dreigt te verlopen maar uw cliënt bereid is om een koper wat meer tijd te geven. Enkele tips.

• Zorg altijd dat er een nieuwe termijn wordt overeengekomen en leg die schriftelijk vast, als sideletter bij het koopcontract.
• Zorg bij forse vertraging dat uw cliënt een nieuwe leveringsdatum overeenkomt. Zo voorkomt hij dat een termijn in de ontbindende voorwaarde stilzwijgend wordt verlengd.
• Communiceer actief over de voortgang (bij voorkeur tevens per e-mail) en wacht niet af!