BEDRIJFSHUUR - 14.04.2020

Uw huurder wil van het huurcontract af, kan dat?

Wat als uitgestelde betaling van de huur van het bedrijfspand in verband met de coronacrisis niet genoeg is voor de huurder? Welke mogelijkheden zijn er dan nog meer om de huurder door deze moeilijke tijd heen te helpen?

Moeilijke afweging. Veel bedrijven ervaren hinder van de maatregelen om het coronavirus te bestrijden. Sommige bedrijven mogen niet meer open en andere bedrijven kunnen niet meer open. Wat als uitgestelde betaling van de huur niet genoeg is? Veel bedrijven maken een afweging: doorgaan en hopen niet failliet te gaan, failliet gaan of voortijdig stoppen en dan misschien later weer opnieuw beginnen. Alles om de schade te beperken. Wij geven in dit artikel inzicht in de juridische mogelijkheden bij huur van bedrijfsruimte.

Wat is er juridisch gezien mogelijk?

Overmacht? Kan de huurder zich beroepen op overmacht? Overmacht is een niet-toerekenbare onmogelijkheid om een verplichting na te komen, waardoor de persoon in kwestie van deze verplichting bevrijd wordt. Men gaat er immers van uit dat ‘niemand gehouden is tot het onmogelijke’.

Onvoorziene omstandigheden? Kan de huurder een beroep doen op onvoorziene omstandigheden? Onvoorziene omstandigheden zijn gebeurtenissen die men van tevoren niet kon voorzien bij het sluiten van de overeenkomst. Op grond hiervan kan de rechter de overeenkomst gedeeltelijk of geheel ontbinden.

Dit geldt ook voor de verhuurder. Vergeet echter niet dat dit voor zowel de huurder als de verhuurder geldt in het geval van de coronacrisis. Ook de verhuurder kan zich beroepen op overmacht of op onvoorziene omstandigheden.

Belangenafweging

Commerciële aspect. Er zal dus een belangenafweging moeten plaatsvinden, maar welke kant gaat dat uitvallen? De meningen zijn tot nu toe: uitgestelde huur lijkt redelijk in bepaalde omstandigheden, maar kwijtschelding van de huur wordt lastig. Alle omstandigheden van het geval spelen een rol.

Wees daarom voorzichtig en verlies het commerciële aspect niet uit het oog. Een failliete huurder is ook niets waard.

Overheidsmaatregelen. Houd het pakket stimuleringsmaatregelen van de overheid in de gaten. Dit is erop gericht om zo veel mogelijk ‘business as usual’ in stand te houden. Let op.  Als de huurder een beroep kan doen op zo’n maatregel, ligt een beroep op wijziging of ontbinding van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden minder in de rede.

Mogelijke oplossingen op een rij

Specifiek in het huurrecht zijn er nog meer mogelijkheden die tot een oplossing kunnen leiden.

Het gehuurde kan niet gebruikt worden

Gebruik is onmogelijk. Een gebrek voor de huurder (lees hier: het niet kunnen gebruiken van het gehuurde) moet normaal gesproken door de verhuurder verholpen worden (art. 7:204 BW) , tenzij dit onmogelijk is (art. 7:206 lid 1 BW) . Dat kan in de volgende situatie spelen: als de overheidsmaatregelen het genot van de gehuurde ruimte verhinderen. Er is dan geen sprake van een gebrek.

Gebrek? Dit is echter anders als:

  • een verhuurder van bijv. een winkelcomplex de deuren sluit; of
  • een hogeschool naast het niet geven van lessen het hele gebouw sluit, waardoor andere in het gebouw gevestigde bedrijven de dupe zijn.

In deze gevallen is er wellicht wel sprake van een gebrek voor de huurder.

Wat kan er dan gevorderd worden? Als er sprake is van een gebrek, kan er ontbinding, huurvermindering of vordering tot openstelling gevorderd worden. Bekijk of in uw situatie daarvan sprake kan zijn. Let op.  Er moet sprake zijn van een verzuim. Er is dus een ingebrekestelling vereist.

Vermindering van de huurprijs

Genotsvermindering. Op grond van art. 7:207 BW kan de huurder huurvermindering vorderen. Een recht op huurprijsvermindering ontstaat als er een gebrek is dat leidt tot genotsvermindering, ongeacht de oorzaak. Let op.  Niet nodig is dat de verhuurder tot herstel verplicht is of in verzuim is met het verhelpen van gebreken. Verder geldt ook niet als aanvullend vereiste voor een recht op huurprijsvermindering, dat het gebrek aan de verhuurder kan worden toegerekend.

Via de rechter. De huurder kan het recht op huurprijsvermindering niet eigenmachtig inroepen, maar alleen via de rechter.

Voor een bepaalde periode. De huurprijsvermindering op grond van deze wetsbepaling geldt alleen voor de periode dat er sprake is van genotsvermindering, dus totdat het gebrek verholpen is.

Strenge uitleg. Er geldt een strenge uitleg. De vereisten van evenredigheid en van een vordering in rechte zullen meebrengen dat in de praktijk slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding zal zijn tot huurvermindering.

Aanvullende bepaling in huurcontract? Het kan zijn dat hierover een aanvullende bepaling is opgenomen in de huurovereenkomst of de algemene bepalingen. Deze bepaling is dan leidend. Lees dit goed door en pas het toe.

Opschorten betalingsverplichting. De huurder kan voorafgaand aan een vordering tot huurprijsvermindering bij de rechter zijn betalingsverplichting (art. 6:262 BW) opschorten. Dat geeft op korte termijn lucht en dan wordt er later wel, zo nodig via de rechter, bekeken wat redelijk was.

Noodmaatregelen. Er kunnen voor uw situatie noodmaatregelen uitgevaardigd worden door de overheid. Houd dit in de gaten.

Buitengerechtelijke ontbinding

Huurgenot geheel onmogelijk. Een ander middel kan zijn artikel 7:210 BW: huurgenot is geheel onmogelijk. Als het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk wordt gemaakt door een gebrek dat de verhuurder niet hoeft te verhelpen, dan hebben de verhuurder en de huurder de bevoegdheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden (art. 6:267 BW) .

Overeenkomst heeft geen zin meer. De wetgever heeft met art. 7:210 BW voor ogen gehad dat het beide partijen vrij moet staan om de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang door een gezamenlijke schriftelijke verklaring te beëindigen, omdat het voortduren van de overeenkomst (als het genot geheel onmogelijk is geworden) evident haar zin heeft verloren.

Uitzichtloze situatie. Dit geldt voor zowel de huurder alsook de verhuurder. Is de situatie uitzichtloos, kijk dan of het tot een snel einde van de huur kan komen. Misschien kan de verhuurder nu wel juist de allang gewenste verbouwing gaan uitvoeren.

Toepasbaar? De vraag is wel of het genot geheel onmogelijk is ingeval door het coronavirus een aantal maanden van het jaar het genot niet mogelijk is. Bekijk dus goed of deze bepaling wel toepasbaar is in uw situatie. Wederom geldt dat niemand ooit over de huidige coronasituatie en de gevolgen daarvan heeft nagedacht.

Zoek naar een redelijke oplossing

Wat speelt er? Bekijk en overleg goed de omstandigheden die bij de verhuurder en de huurder spelen, voordat er juridische standpunten worden ingenomen.

Redelijke oplossing voor beide partijen. Het beste is en blijft bij een dergelijke wederzijdse overmachtsituatie om naar een voor beide partijen redelijke oplossing te zoeken. De hier genoemde juridische begrippen kunnen hierbij een steun zijn, maar houd het redelijk en gebruik uw gezond verstand.

Wat doet de rest? Houd de markt in de gaten. Wat doen andere verhuurders? Dat geeft ook invulling aan wat redelijk en billijk is.

Het beste is en blijft bij een dergelijke wederzijdse overmachtsituatie om naar een voor beide partijen redelijke oplossing te zoeken. De genoemde juridische begrippen kunnen hierbij een steun zijn, maar houd het redelijk, gebruik uw gezond verstand en houd de markt in de gaten. Wat doen andere verhuurders?

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01