RECHT VAN DE BOUW - 04.06.2020

Schadevergoeding voor toekomstige kosten?

Opdrachtgever Nico klaagt over opborrelend water in afvoeren, vrijwel direct nadat de nieuwgebouwde woning door aannemer Schietlood is opgeleverd. Wat is de oorzaak? Wat is de oplossing?

Bouw met garantie

Garantie. Nico geeft in 2011 opdracht tot de bouw van een nieuwbouwwoning aan aannemer Schietlood. In de aannemingsovereenkomst is bepaald dat gebouwd wordt onder de garantie- en waarborgregeling, vastgesteld door Woningborg NV. De regeling garandeert Nico dat de bouw wordt uitgevoerd overeenkomstig de betreffende technische omschrijving en eisen volgens het Bouwbesluit, alsmede aan de eisen van goed en deugdelijk werk.

Klachten. Vrijwel direct na oplevering kreeg Nico last van opborrelend water in de afvoeren en van stankoverlast. Aannemer Schietlood kon geen gebreken constateren en verweet opdrachtgever vetresten door de gootsteen te hebben gespoeld, waardoor ophoping van vuil zou ontstaan en onderneemt geen verdere stappen.

Onderzoek. Nico schakelt zelf een deskundige in voor onderzoek naar de klachten. Uit de uitgevoerde camera-inspectie wordt vastgesteld dat er sprake is van tegenschot in een deel van de in de begane grondvloer ingestorte riolering en dat er ergens een gat zou zitten in de riolering. Aannemer wordt gesommeerd tot herstel en/of schadeloosstelling voor de toekomst. De zaak komt uiteindelijk op tafel van de Raad van Arbitrage.

Inspectie. De Raad van Arbitrage oordeelt de zaak als gecompliceerd en geeft een eigen deskundige opdracht tot een rioolinspectie. Uit dat rapport blijkt echter dat er geen gebreken aan de riolering kleven, behalve dat er in de hoofdtak een van bovenkomende leiding steekt die mogelijk op den duur voor verstoppingen gaat zorgen. De Raad van Arbitrage doet verder geen uitspraken.

Nieuwe eis. Nico wijzigt zijn eis nu de Raad van Arbitrage verder geen uitspraak doet. Hij eist herstel van gebreken en gevolgschade, betaling van vooronderzoek, schadevergoeding wegens gederfd woongenot of een schadevergoeding van € 5.000 voor reiniging van de riolering voor een periode van 30 jaar.

Wat heeft de bouwrechter beslist?

Uitspraak. De Raad van Arbitrage concludeert in 2018 (nr. 81098) dat beide partijen geen kritiek hebben op de door de Raad van Arbitrage benoemde deskundige en diens conclusie en dat een van de bovenkomende leidingen in de hoofdleiding het risico op verstoppingen vergroot. Herstel door het blootleggen van de riolering in de begane grondvloer, het weghalen van de vloerafwerking en de vloerverwarming vindt de Raad van Arbitrage vanwege de hoge kosten disproportioneel, waardoor de vordering op herstel wordt afgewezen. De Raad van Arbitrage volgt echter wel de aanbeveling van de deskundigen om eens in de drie jaar een periodieke reiniging toe te wijzen, mits er niet te veel vetten worden doorgespoeld en wijst een bedrag van € 3.000 toe, alsmede van betaling van door Nico zelf uitgevoerd onderzoek.

Wat doen ter voorkoming van kosten?

Waarop letten? Hoe voorkomt u onnodige kosten?

  1. Uitvoerbaarheid. Het vooraf controleren van tekeningen en beschrijvingen moet bijdragen tot de uitvoering van goed en deugdelijk werk. Ook controle op uitgevoerd werk door onderaannemers en zo nodig herstel is noodzakelijk om risico’s te voorkomen.
  2. Leidingen instorten. Alvorens definitief leidingen in te storten in vloeren of weg te werken in muren, moet u er zeker van zijn dat de aansluitingen goed zijn gemaakt en dat leidingen, ook riolering, waterdicht zijn aangesloten. Stel proefondervindelijk vast dat alles functioneert, zoals dat behoort alvorens de leidingen in te werken.
  3. Foto’s. Belangrijk is om het nog niet ingestorte leidingwerk te fotograferen met waar mogelijk noodzakelijke kenmerken aan te geven over afstanden, e.d. Voeg dit alles ook toe aan de opleverdocumenten.
  4. Aanpassingen. Ter plaatse moet nogal eens beslist worden hoe het (riolering)werk moet worden uitgevoerd vanwege een onvoorziene situatie. Neem dan het zekere voor het onzekere, wijzig de tekeningen, neem foto’s en voeg dit alles toe aan de eigen stukken in het archief.

Bouwpraktijkbelang

Moraal van deze zaak. In de zaak over borrelende afvoeren denkt men wellicht in eerste instantie: “Dan verhelpt u dat toch”. Maar dan blijkt het iets gecompliceerder te liggen. Het leidingwerk was wel goed uitgevoerd, echter had iemand zomaar in de hoofdleiding een van bovenkomende leiding gestoken. Dat kan natuurlijk niet. Maak een goede verbinding met koppelstukken, een normaal en vloeiend verloop, e.d. Men kan erop wachten dat door slecht werk ophoping van vuil ontstaat. De bouwrechter had een goede oplossing om veel breek- en sloopwerk te voorkomen: eenmaal in de drie jaar laten reinigen en doorspoelen. Eiser kreeg dit toegewezen.

Voorkomen. Dit is nogal wat, maar men kan voorkomen dat dergelijke onverwachte uitvoeringen plaatsvinden door controle, ook op het werk van onderaannemers en vastleggen met foto’s van in te storten leidingwerk. Achteraf kan dat veel duidelijk maken.

Verstoppingen en/of opborrelende afvoeren kunnen voor veel gedoe zorgen als ze niet goed zijn aangelegd. Zeker als alles wordt ingestort in vloeren en wanden. Controle vooraf en vastlegging via foto’s tijdens de uitvoering kunnen veel ongemakken voorkomen. U voorkomt zo extra kosten en langslepende procedures.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01