EIGENDOMSRECHTEN - 13.01.2021

Ooit wel eens gehoord van een spiegelsplitsing?

Omzetting erfpacht in eigendom. Vaak geldt er een einddatum bij erfpacht of moet er canon worden betaald. Het is dus niet hetzelfde als eigendom. Daarom is het tegenwoordig vaak de insteek om erfpacht te eindigen en uit te gaan van gewone eigendom. Soms wordt dan de erfpacht afgekocht, andere keren is dat niet nodig.

Wat bij appartementsrechten? De vraag is hoe u een recht van erfpacht beëindigt als er sprake is van een splitsing in appartementsrechten met verschillende rechthebbenden, zoals bij een Vereniging van Eigenaars (VvE) het geval is. Er zijn meerdere oplossingen denkbaar. Een daarvan betreft de zogenaamde ‘spiegelsplitsing’: een splitsing van de eigendom in appartementsrechten.

Voor meer informatie over appartementsrechten en het recht van erfpacht ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 25, nr. 2.

Spiegelsplitsing

Relatief eenvoudig. De spiegelsplitsing wordt gezien als de ‘koninklijke’ weg, waarmee wordt beoogd dat de erfpachter de volle eigendom verkrijgt, omdat het recht van erfpacht wordt beëindigd. Doordat bij de spiegelsplitsing van de eigendom gebruik wordt gemaakt van de bestaande splitsingstekeningen en het bestaande splitsingsreglement, worden er op deze punten kosten bespaard ten opzichte van een gehele nieuwe splitsing. Hierdoor wordt het een relatief eenvoudige oplossing, maar er zijn ook nadelen.

Iedereen moet meedoen. Zoals gezegd, is voor het verkrijgen van de volle eigendom onder meer vereist dat de erfpacht (en daarmee de splitsing van de erfpacht) eindigt. De erfpacht eindigt echter alleen als alle appartementsgerechtigden (erfpachters) een appartementsrecht in eigendom verwerven en iedere appartementsgerechtigde (erfpachter) vervolgens afstand doet van het erfpachtrecht. Unanimiteit (100% deelname) is een vereiste voor omzetting bij appartementsrechten. Let op. Wil uw cliënt dit als eigenaar realiseren, wijs hem er dan op dat alle eigenaren in de VvE het hiermee eens moeten zijn. De gemeente (als erfverpachter) kan hierbij een rol spelen door de spiegelsplitsing te stimuleren met gunstige voorwaarden.

Hoe gaat dat in zijn werk?

Inschrijving akte. Inschrijving van een akte van spiegelsplitsing gaat als volgt:

• de splitsing van de eigendom vindt op dezelfde manier plaats als de splitsing van het erfpachtrecht;
• in de notariële akte van spiegelsplitsing moet nadrukkelijk vermeld worden dat de appartementsrechten die ontstaan exact gelijk zijn aan de appartementsrechten die zijn ontstaan bij de splitsing in appartementsrechten van het erfpachtrecht;
• de akte van spiegelsplitsing wordt ingeschreven in de openbare registers. Daarmee zijn de appartementsrechten van eigendom ontstaan, die dezelfde kadastrale aanduiding hebben als de appartementsrechten die zijn ontstaan uit de splitsing van het erfpachtrecht;
• voor de splitsing van de eigendom hoeft er geen nieuwe complexaanduiding aangevraagd te worden. Bij een spiegelsplitsing verandert het bestaande complexnummer niet;
• het is voldoende als er in de akte van splitsing van de eigendom in appartementsrechten wordt verwezen naar de tekening die is ingeschreven bij de akte van splitsing van het erfpachtrecht.