BEDRIJFSHUUR - 22.03.2021

Geen dubbeltelling bij boete ROZ-bepalingen

Boetebeding in ROZ-model

Algemene bepalingen. In de algemene bepalingen bij de ROZ-modellen huurovereenkomst winkelruimte en kantoorruimte zijn boetebepalingen opgenomen voor het geval de huurder de huur niet of te laat voldoet. De boetebepalingen in de verschillende ROZ-modellen verschillen enigszins, maar zijn op hoofdlijnen gelijk. De boete bedraagt 1 of 2% per maand, met een minimum van € 300 per maand. Artikel 18, lid 2 van de algemene bepalingen bij het ROZ-model huurovereenkomst winkelruimte versie 2003 luidt: “Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.”

Wat ging er mis?

Vaak te laat betaald. De huurster heeft in een korte periode vele malen te laat betaald. Zo’n herhaalde wanprestatie rechtvaardigt ontbinding en ontruiming. De verhuurder stelde dat de boete verbeurd was voor iedere maand waarin de huur niet op tijd wordt betaald. De huurster was het daar niet mee eens. Er werd over geprocedeerd tot aan Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2019:4499) .

Geen cumulatie van de boete

Hoe zit dat? Wat gebeurt er als er langer dan één maand te laat wordt betaald? Is de boete dan maximaal één maal verbeurd of ‘cumuleert’ de boete (oftewel: is de boete zoveel maal verbeurd als het aantal maanden dat er te laat is betaald)? Hof Amsterdam komt terug op een eerdere uitspraak en volgt hiermee Hof Arnhem-Leeuwarden. Het hof bepaalt dat de boete niet cumuleert, waardoor de huurder voor iedere te late betaling slechts maximaal één maal de boete verbeurt.

Een Rekenvoorbeeld over cumulatie van de boete vindt u op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 25, nr. 4.

Boete wordt anders onredelijk hoog

Boete hoger dan de huur. Het hof stelt dat onder omstandigheden cumulatie leidt tot een onredelijk hoog boetebedrag, welk bedrag de huurachterstand (ver) overstijgt. Het hof leidt daaruit af dat deze uitleg niet juist is. Ook niet als tot uitgangspunt wordt genomen dat de boete een prikkel tot betaling moet teweegbrengen.

Algemene voorwaarden verhuurder. Het hof betrekt daarbij ook dat het doorgaans de verhuurder is die deze algemene voorwaarden gebruikt, zodat er reden is om de voor de huurder als wederpartij gunstige uitleg te laten prevaleren.

Cumulatie blijft mogelijk. Het voorgaande betekent niet dat het onmogelijk is om een cumulerende boete overeen te komen. Als verhuurder kunt u alsnog bewerkstelligen dat de boete cumuleert, maar dan moet u daarvoor een aparte bepaling in de huurovereenkomst opnemen.

Een model Boetebeding met cumulatie vindt u op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 25, nr. 4.