HYPOTHEEK EN RENTE - 07.06.2021

Hypotheekrenteaftrek beperkt door bijleenregeling

Waar gaat het over? Als u uw eigen woning met overwaarde verkoopt, dan ontstaat er op dat moment een eigenwoningreserve. Koopt u een eigen woning terug, dan krijgt u te maken met de bijleenregeling. Door de bijleenregeling wordt de hypotheekrenteaftrek voor het bedrag van de overwaarde beperkt. Hoe zit het precies? Wij zetten het voor u op een rijtje.

Eigenwoningreserve

De eigenwoningreserve is het bedrag dat ontstaat uit de overwaarde (positief of negatief) als u uw (oude) eigen woning heeft verkocht. Deze eigenwoningreserve beïnvloedt de eigenwoningschuld, het bedrag waarover u rente mag aftrekken bij een nieuwe hypotheek of lening. Bij verkoop van een eigen woning geldt het passeren van de notariële akte als moment van vervreemding. Indien er geen notariële akte is, dan geldt als moment van verkoop het tijdstip van de feitelijke vervreemding.

Eigenwoningschuld. Over het bedrag van de eigenwoningschuld mag u (hypotheek)rente aftrekken in box 1. Heeft u een positieve eigenwoningreserve, dan daalt de eigenwoningschuld. De eigenwoningschuld kan naast de gebruikelijke hypotheekschuld ook bestaan uit een familielening of een ander soort krediet.

Hoe werkt de bijleenregeling?

Voor meer informatie over de bijleenregeling, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 14, nr. 6.

Voorbeeld.U verkoopt uw eigen woning voor € 300.000. Hierop heeft u een hypotheek van € 100.000. U koopt een andere eigen woning voor € 500.000. De maximale hypotheekrenteaftrek voor uw nieuwe woning bedraagt € 500.000 -/- € 200.000 (overwaarde: € 300.000 -/- € 100.000) = € 300.000.

Starters met partners. Ook starters op de woningmarkt moeten hiermee rekening houden als hun partner een woning met overwaarde verkoopt.

Wanneer vervalt de eigenwoningreserve? De eigenwoningreserve vervalt na drie jaar. Bestaat de eigenwoningreserve uit meerdere delen omdat u vaker een eigen woning heeft verkocht, dan vervalt ieder afzonderlijk deel na drie jaar. Bij overlijden vervalt de eigenwoningreserve ook. Tip. Met behulp van de rekenhulp Bijleenregeling van de Belastingdienst ( https://www.belastingdienst.nl/rekenhulpen/bijleenregeling ) kunt u de eigenwoningreserve en de eigenwoningschuld berekenen.

Koop voor verkoop?

Koopt u een nieuwe woning voordat u een oude woning heeft verkocht, dan hoeft u nog geen rekening te houden met een eventuele overwaarde van de oude woning. De Belastingdienst houdt voor het bepalen van de eigenwoningschuld alleen rekening met een eventuele eigenwoningreserve van een woning die u eerder heeft verkocht. Op het moment dat u de oude eigen woning verkoopt, moet u de eigenwoningschuld wel verminderen met de overwaarde van deze woning. Hetzelfde geldt als de woning drie jaar te koop staat en nog niet is verkocht. Want als de eigenwoningschuld lager is dan de waarde in het economisch verkeer, is er sprake van een positieve overwaarde.

Op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 14, nr. 6, vindt u:‱ Rekenvoorbeeld gevolgen bijleenregeling voor de aftrekbare rente, de eigenwoningschuld en de eigenwoningereserve‱ Rekenvoorbeeld hoe u de eigenwoningreserve berekent bij meerdere leningdelen (aflossingsvrij en annuïtair).