EIGEN WONING - 15.09.2021

Hypotheek eigen woning in box 1 of box 3

Lening in box 1

Eigenwoningschuld. Een lening kan en mag alleen in box 1 geplaatst worden als er voldaan wordt aan de voorwaarden van een fiscale eigenwoningschuld. De meest belangrijke voorwaarden zijn vermeld in artikel 3.119a van de Wet inkomstenbelasting 2001:

• de schuld is ontstaan vanwege de aankoop en/of verbouwing/verbetering van de eigen woning, de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming; en
• de schuld moet maximaal in 30 jaar, via een minimaal annuïtair aflossingsschema, worden afgelost.

Rente is aftrekbaar. Wordt er aan de voorwaarden voldaan, dan mag de betaalde rente, die uitkomt boven de bijtelling eigen woning (het zogeheten ‘eigenwoningforfait’), van het inkomen in box 1 worden afgetrokken, waardoor het belastbaar inkomen daalt.

Aflossingen niet aftrekbaar. Dit geldt overigens niet voor de aflossingen. Deze moeten uit de nettoverdiencapaciteit of het beschikbare vermogen betaald worden.

Geen keuze. Als een lening aan de voorwaarden voldoet, is er geen vrijwillige keuze. In dat geval moet de lening verplicht in box 1 geplaatst worden.

Lening in box 3

Niet aan de voorwaarden voldoen. Om een financiering voor de eigen woning in box 3 geplaatst te krijgen, moet deze dus niet aan de voorwaarden van een fiscale eigenwoningschuld voldoen. Dit is te realiseren door de duur langer te laten zijn dan 30 jaar of door bijv. een aflossingsvrije lening af te sluiten. Hierdoor is de rente niet van het inkomen aftrekbaar. Tip. De schuld mag, behoudens een schuldendrempel van € 3.200 per persoon, wel in mindering worden gebracht op het belastbare vermogen van box 3, waardoor de verschuldigde vermogensrendementsheffing wordt verminderd.

FP ADVIES

Op het moment dat iemand een laag inkomen heeft en een lage hypotheekrente, is het voordeel van een box 1-lening niet zo heel groot. Als deze persoon in box 3 echter een groot vermogen heeft, kan het voordeel van een box 3-lening aardig oplopen.

Voorbeeld

Jan heeft uit erfenissen een behoorlijk vermogen. Op diverse spaar- en beleggingsrekeningen staat bij elkaar € 1,3 miljoen. Zijn inkomen bedraagt € 50.000 bruto per jaar. Hij koopt zijn eerste woning voor een bedrag van € 500.000.

Hypotheek in box 1. Jan sluit voor de aankoop van zijn woning een hypotheek van € 200.000 af, 30 jaar lineair met een rente van 1,8%, 30 jaar vast. Er resteert dan een vermogen in box 3 van € 1 miljoen.

Verschuldigde belasting. In deze situatie moet hij in jaar één afgerond € 26.500 aan belasting te betalen, waarvan € 12.850 over het vermogen in box 3. Let op. De belasting neemt jaarlijks toe vanwege de dalende renteaftrek als gevolg van de aflossingen op de lening.

Hypotheek in box 3. Zou Jan de hypotheek aflossingsvrij afsluiten en deze in box 3 hebben zitten, dan moet hij in het eerste jaar € 24.200 belasting betalen, waarvan € 10.100 over het vermogen in box 3.

Besparing. In totaal levert dit een besparing van afgerond € 2.400 op.

Op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 3, nr. 22 vindt u de rekentool Hypotheek naar box 3, waarmee u zelf kunt berekenen wat de meest voordelige optie is.

Wat speelt er nog meer mee?

Aflossingsvrije box 3-variant. Het is van belang te beseffen dat er bij de aflossingsvrije box 3-variant geen aflossingen verschuldigd zijn. In het hiervoor genoemde voorbeeld scheelt dat € 6.666 netto per jaar. Dit heeft twee gevolgen:

• de schuld blijft in stand en kan bij eventuele toekomstige dalende woningwaarden mogelijk tot problemen leiden;
• er is een grotere spaarcapaciteit waardoor het vermogen in box 3 mogelijk groeit en daardoor het belastingvoordeel kleiner wordt.

Lage rentestand. Aan de andere kant is het fiscale voordeel van een lening in box 1 vanwege de huidige lage rentestanden sowieso al niet heel groot.

Fiscale voordeel neemt af. Daarnaast is het fiscale voordeel van de renteaftrek in box 1 afnemend. Dit heeft te maken met de combinatie van diverse regelingen rondom de eigenwoningschuld. Zo daalt het maximale inkomstenbelastingtarief waartegen de rente in aftrek gebracht mag worden, naar maximaal 37,05% in 2023. Bovendien wordt de Wet Hillen (beschermingsmaatregel tegen bijtelling inkomen eigen woning) in een periode tot het jaar 2049 afgebouwd naar nihil. Daar staat dan weer tegenover dat het percentage van het eigenwoningforfait voor woningen met een WOZ-waarde tot € 1.110.000 afneemt naar 0,45% in 2023.