IN DE KIJKER - 14.10.2021

Boete wegens nalaten verscherpt cliëntenonderzoek

Notaris nalatig?

Een notaris kreeg een boete van € 36.000 wegens:

• het achterwege laten van een verscherpt cliëntenonderzoek bij een vastgoedtransactie;
• het nalaten van het doen van een melding van een ongebruikelijke transactie.

Beroep. De notaris gaat tegen de boete in beroep bij de rechtbank en vervolgens in hoger beroep bij het College van Beroep voor het bedrijfsleven (CBb). Het CBb halveert in hoger beroep de boete en stelt deze vast op € 18.000. Vanwaar deze uitspraak en wat betekent deze voor de praktijk?

Verdachte transactie? De ‘verdachte’ transactie betrof een woning bij een verwaarloosde jachthaven. De woning werd verkocht voor € 200.000, terwijl de WOZ-waarde € 248.000 bedroeg. Bij de financiering was een niet-financiële instelling betrokken die een rente van 10% rekende. Er was daarbij bovendien sprake van een bijzondere winstdelingsafspraak.

Beroep tegen de boete

Bij de rechtbank. Het Bureau Financieel Toezicht (BFT) legt een boete op van € 36.000. De notaris gaat zonder succes bij de rechtbank in beroep tegen deze boete. Hij betoogde dat de jachthaven waar het pand stond, verloederd was en dat het ging het om een bedrijfswoning bestemd voor de beheerder van de haven en daarom minder courant was. Bovendien was het pand volgens de notaris in een matige staat van onderhoud.

WOZ-waarde. De jachthaven zou de belangstelling van criminelen hebben, wat in augustus 2015 leidde tot een inval door politie, justitie en de Belastingdienst. De WOZ-waarde van het pand van 2016 was gebaseerd op de situatie per 1 januari 2015.

Hoger beroep tegen de boete (CBb)

Wat is hoog risico. Het is volgens het CBb niet de bedoeling van de wetgever geweest om een transactie enkel op basis van een verschil tussen de aankoopwaarde en de WOZ-waarde aan te merken als een transactie met een hoger risico op witwassen.

Criminelen. Dat criminelen interesse voor de haven zouden hebben, was niet per se een reden voor een verscherpt cliëntentoezicht, omdat de belangstelling van de koper voor het pand dateerde van na die interesse. Dat de notaris een en ander niet in het dossier heeft vastgelegd en geen taxatierapport heeft laten opmaken, doet hier niet aan af. Gezien het voorgaande is er geen sprake van een ongebruikelijke transactie.

Financieringswijze. De financieringswijze gaf echter volgens het CBb wel een verhoogd risico op witwassen, omdat:

• de financiering ging via een niet-financiële instelling;
• voor deze lening het uitzonderlijk hoge rentepercentage van 10% gold; en
• in de hypotheekakte een bijzondere winstdelingsregeling was vastgelegd. Een toenmalige medewerker van de jachthaven zou bij doorverkoop van het pand, evenals de financier, een derde van de winst opstrijken. Dat de winstdelingsregeling was opgenomen in de hypotheekakte, maakte het risico van witwassen niet ongedaan.

Risico van witwassen belangrijk. Het CBb verlaagt de boete tot €18.000 (ECLI:NL:CBB:2021:793) . Uit dit oordeel blijkt dat het BFT in zijn oordeel te streng is geweest, maar dat de notaris niet vrijuit gaat. De notaris had het risico van witwassen moeten onderkennen. Tip. Wees alert bij een bijzondere transactie en bij een bijzondere financieringsconstructie.