Schuren zijn geen aanhorigheden

Wat speelde er?

Woonhuis met erf, grond en schuren. Bij notariële akte is aan de kopers in april 2019, ieder voor de onverdeelde helft, de eigendom van onroerende zaken overgedragen voor een koopprijs van € 285.000. De onroerende zaken betreffen een woonhuis met erf, grond en verdere toebehoren. De kopers hebben 2% overdrachtsbelasting voldaan over de koopprijs, zijnde € 5.700.

Uitsplitsing koopsom. Na eigendomsverkrijging - in september 2019 - heeft een taxateur de koopsom als volgt uitgesplitst:

1. woonhuis: € 165.500;
2. ondergrond woonhuis tuin en erf: € 80.000;
3. aangebouwde schuur: € 28.250;
4. bijschuur: nihil;
5. bedrijfskavel ca. 735 m² , ondergrond schuur en bijschuur: € 11.250.

Naheffingsaanslag overdrachtsbelasting. De Belastingdienst heeft kort na deze waardebeoordeling een naheffingsaanslag aangekondigd. De Belastingdienst heeft daarin onder meer geschreven: “De aangebouwde schuur (inclusief ondergrond) is niet als woning aan te merken en de bedrijfskavel en de bijschuur met ondergrond zijn niet als aanhorigheden bij de woning aan te merken. Dit betekent dat over de waarden daarvan niet 2% maar 6% overdrachtsbelasting is verschuldigd. De meer verschuldigde overdrachtsbelasting bedraagt € 39.500 x 4% = € 1.580.”

Aanhorigheden

Geen wettelijke definitie. Het begrip ‘aanhorigheden’ wordt niet in de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBRV) gedefinieerd.

Criteria Hoge Raad. De Hoge Raad heeft al in 1993 overwogen dat voor de beantwoording van de vraag of er sprake is van een aanhorigheid, van belang is of het onderdeel behoort bij de woning, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is (ECLI:NL:HR:1993:ZC5412) . Daarbij is van belang het doel van dat onderdeel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Een latere verbouwing kan de aard van het onderdeel wijzigen.

Bewijslast bij koper. Het is aan de kopers om aannemelijk te maken dat er in hun geval sprake is van aanhorigheden die leiden tot het verlaagde tarief.

Wat zegt de rechter?

Schuren oorspronkelijk bedrijfsgebouwen. De aangebouwde schuur en de bijschuur zijn oorspronkelijk gebouwd als bedrijfsgebouwen voor een agrarisch bedrijf en zijn als zodanig gebruikt. Later zijn deze schuren niet verbouwd.

Schuren niet gebruikt. De kopers doen niets met beide schuren en dat kan ook niet: het dak is niet waterdicht en het is binnen stoffig. Verder is de aangebouwde schuur dusdanig groot dat het slecht voorstelbaar is om deze als ondergeschikt aan de woning aan te merken.

Geen aanhorigheden. Volgens Rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2021:3603) hebben de kopers niet aan de op hen rustende bewijslast voldaan. Het enkele feit dat de aangebouwde schuur en de bijschuur niet meer voor hun oorspronkelijke doel gebruikt kunnen worden en dat de aangebouwde schuur vanuit de woning bereikbaar is, maakt ze nog niet tot aanhorigheden bij de woning. De Belastingdienst heeft terecht het 6%-tarief toegepast, geacht op de (ondergrond van de) aangebouwde schuur en bijschuur.