EIGEN WONING - 29.06.2023

Woning waarin verkoper woont, is geen eigen woning voor koper

Als hoofdverblijf ter beschikking staan

Wil een particulier de hypotheekrente in verband met de aanschaf van een woning kunnen aftrekken, dan zal er in principe sprake moeten zijn van een zogeheten ‘eigen woning’. Een belangrijke voorwaarde voor de kwalificatie van eigen woning is dat de woning de belastingplichtige als hoofdverblijf ter beschikking staat op grond van een bepaalde gerechtigdheid. Vaak gaat het daarbij om juridische of economische eigendom of een recht van vruchtgebruik. Het mag niet gaan om een tijdelijk ter beschikking staan. Het is mogelijk om een eigen woning tijdelijk te verhuren aan derden zonder dat het karakter van eigen woning verloren gaat, maar dan vindt er wel een verhoging plaats van het inkomen uit eigen woning. Deze verhoging is gelijk aan 70% van de voordelen uit de verhuur.

Verkoper blijft in verkochte woning wonen

In een zaak (ecli:nl:rbzwb:2023:1691) voor Rechtbank Zeeland-West-Brabant koopt een man op 19 oktober 2020 een woning. Partijen spreken af dat de verkopers nog enkele maanden in de verkochte woning mogen blijven. Hun nieuwe woning is namelijk op het moment van de verkoop nog niet helemaal af. Uiteindelijk blijven de verkopers de verkochte woning tot 3 januari 2021 bewonen zonder daarvoor een vergoeding te betalen. De koper is in 2021, binnen zes maanden na de aankoop, in de woning getrokken. In 2020 heeft hij het hele jaar in zijn oude woning gewoond. De man heeft bij de aankoop van de woning € 4.374,85 aan kosten betaald. Volgens hem houden al deze kosten verband met het aangaan van de hypothecaire lening. Over de hypothecaire lening betaalde hij in 2020 € 462,37 hypotheekrente.

Standpunten van de partijen De man meent dat de woning die hij in 2020 heeft gekocht, voor hem een eigen woning is, waardoor hij de kosten voor de hypothecaire lening kan aftrekken over 2020. Hij redeneert dat hij steeds het voornemen heeft gehad om in de nieuwe woning te gaan wonen. Volgens hem is het toestaan van tijdelijke voortzetting van de bewoning door de oude eigenaren een vorm van tijdelijke verhuur. Daardoor blijft de woning het karakter van eigen woning behouden, aldus de man. Maar de inspecteur stelt dat de woning voor de koper geen eigen woning is, zolang de vorige eigenaren er nog in wonen. Subsidiair betwist de fiscus dat het hele bedrag van € 4.374,85 betrekking heeft op de hypotheekschuld.

In 2020 geen hoofdverblijf

Voor de rechtbank is het duidelijk dat de man de woning heeft gekocht om deze te gebruiken als eigen woning. Tot 4 januari 2021 was echter niet zijn nieuwe, maar zijn oude woning zijn hoofdverblijf. Nu de nieuwe woning in 2020 niet het hoofdverblijf van de man was, kan deze woning daarom al geen eigen woning zijn voor het jaar 2020. Dat zou alleen bij uitzondering anders zijn, maar voor de desbetreffende situatie geldt geen uitzondering op de hoofdregel (art. 3.111 wet ib 2001) . Dat onder de Wet op de inkomstenbelasting 1964 de regeling voor tijdelijke verhuur ook van toepassing kon zijn voor woningen die (nog) geen hoofdwoning waren, doet daar niets aan af. Bij het tot stand komen van de Wet inkomstenbelasting 2001 is de bedoeling van de wetgever duidelijk geweest. Voor zover er tussen de aanschaf en het betrekken van de woning door de koper anderen de woning bewonen, is er voor de koper geen sprake van een eigen woning. Dan is er immers sprake van een (eventueel om niet) verhuurde woning die in box 3 valt. De rechtbank verklaart daarom het beroep van de man ongegrond.

bz-advies

Wordt een (voormalige eigen) woning tijdelijk verhuurd, omdat deze nog niet is verkocht, dan is deze woning geen eigen woning meer en worden de opbrengsten belast. Eindigt de verhuur binnen drie jaar, dan kan de woning weer als eigen woning worden aangemerkt en is de hypotheekrente aftrekbaar. Na drie jaar eindigt de mogelijkheid om de woning als eigen woning aan te merken en vervalt de mogelijkheid om hypotheekrente in aftrek te brengen.

Tot slot In deze casus was de nieuwe woning pas vanaf 4 januari 2021 het hoofdverblijf van de koper. Had de wisseling van bewoners vier dagen eerder plaatsgevonden, dan had de man zich aardig wat box 3-heffing kunnen besparen. Bij de berekening van de box 3-heffing is immers niet van belang dat de woning feitelijk slechts drie dagen box 3-vermogen was. Het heffingsvrije vermogen buiten beschouwing gelaten is de man onder de Wet rechtsherstel box 3 31% vermogensrendementsheffing verschuldigd over een forfaitair rendement van 5,69% over de WOZ-waarde. Maar misschien kan hij in een beroepsprocedure het box 3-inkomen op het werkelijk rendement laten stellen.