Afwijking van de verkoopbrochure leidt tot aansprakelijkheid aannemer

Aankoop nieuwbouwappartement

Overeenkomst met voorwaarden. Voor een koopprijs van € 343.801 heeft Bart een appartement gekocht. Daarvoor is met een aannemer een overeenkomst gesloten. Op de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden Woningborg 2016 van toepassing verklaard. Op basis daarvan garandeert de aannemer onder meer dat het werk voldoet aan de toepasselijke normen van het Bouwbesluit 2012.

Verkoopbrochure. Aan Bart is ook een verkoopbrochure met artist impression overhandigd. In de overeenkomst staat dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend.

Opstap naar balkon noodzakelijk. Tijdens de bouw laat de aannemer weten dat het nodig is om een opstap van ongeveer 15 cm hoog te maken om vanuit de woonkamer op het balkon te komen.

Niet levensloopbestendig. Bart gaat daar niet mee akkoord. De opstap staat nergens aangegeven in de bouwtekening. In de verkoopbrochure staat dat het gaat om een levensloopbestendig appartement. Dan mag men verwachten dat de woning één vlak geheel gaat worden. Daarbij staat in het Bouwbesluit 2012 dat een balkon altijd bereikbaar moet zijn zonder hoogteverschil groter dan 0,02 cm. Met een opstap van 15 cm wordt daar niet aan voldaan.

Ander Bouwbesluit. Het hoogteverschil van maximaal 0,02 cm waar Bart op doelt, staat vermeld in het Bouwbesluit 2022. Maar dat geldt hier niet. Omdat de overeenkomst voor die tijd is getekend, is het Bouwbesluit 2012 van toepassing. Daarin staat dat het hoogteverschil van 0,02 cm alleen geldt voor de gemeenschappelijke ruimte. Als enige eis wordt in het Bouwbesluit 2012 gesteld dat een appartement ten minste één toegang heeft met een hoogteverschil van niet meer dan 2 cm. Door toegang van de woning via de voordeur wordt daaraan voldaan.

Aannemer heeft niet alle vrijheid

De inwerkingtreding van het nieuwe Bouwbesluit toont wel het belang aan van een laagdrempelige toegang van alle deuren van een woning, dus ook naar het balkon. In de verkoopbrochure wordt gesproken van een levensloopbestendig appartement. Ook staat in de artist impression een gelijkvloerse aansluiting met het balkon getekend. In de overeenkomst staat dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Maar een dergelijke bepaling geeft de aannemer niet de vrijheid om een onjuiste voorstelling van zaken te geven.

Hoe oordeelt de rechter?

Geen details. Daarbij speelt mee dat zowel in de verkooptekening als in de technische omschrijving niets staat over de aansluiting van de woonkamer naar het balkon. Over dit soort details had veel eerder moeten worden nagedacht, zodat Bart bij het tekenen van de overeenkomst daarvan kennis had kunnen nemen. Gezien deze omstandigheden hoefde Bart niet te verwachten dat er een opstap naar het balkon zou worden gerealiseerd van 15 cm (RvA Amsterdam nr. 82086) .

Waardevermindering appartement. In verband met de waardevermindering van het appartement moet de aannemer € 15.000 schadevergoeding betalen. Ook moet hij € 6.067 aan proceskosten betalen. Dat werd al met al een duur opstapje!