AAN- EN VERKOOP - 30.01.2024

Enkele aandachtspunten bij overdracht van een appartement

Appartementsrechten

Splitsing. De wet bepaalt dat een eigenaar van een gebouw bevoegd is om zijn gebouw met toebehoren te splitsen in appartementsrechten. De wet verstaat onder een appartementseigenaar de gerechtigde tot een appartementsrecht. De splitsing vindt plaats door een daartoe bestemde akte (splitsingsakte) en inschrijving van deze akte in de openbare registers. Aan de splitsingsakte wordt een tekening gehecht die de grenzen aangeeft van de individuele en gezamenlijke ruimtes.

Splitsingsakte

Voorwaarden. De wet stelt voorwaarden aan de inhoud van de splitsingsakte. In deze akte moet bijv. een nauwkeurige omschrijving van de verschillende gedeelten van een gebouw die voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn, staan. Ook moet er in de splitsingsakte een kadastrale aanduiding van de appartementsrechten zijn opgenomen en de vermelding van de appartementseigenaren.

Splitsingsreglement. Verder moet de splitsingsakte een splitsingsreglement inhouden. Daarin zijn de rechten en plichten van de appartementseigenaren beschreven. Denk aan regels over het gebruik en onderhoud van gezamenlijke ruimtes.

Appartementsrecht. In uitgangspunt zijn de aandelen die door de splitsing in appartementsrechten ontstaan gelijk, tenzij er in de splitsingsakte een andere verhouding is bepaald. Een appartementsrecht kan als een zelfstandig registergoed worden overgedragen en bezwaard met bijv. een recht van hypotheek. Splitsing in appartementsrechten is nodig om de woningen in het gebouw afzonderlijk van elkaar te kunnen verkopen.

Vereniging van Eigenaars

De appartementseigenaar is van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). De VvE voert het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de delen die voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn. Let op.  Als een lid ophoudt appartementseigenaar te zijn, eindigt zijn lidmaatschap van rechtswege.

Maandelijkse bijdrage. De VvE houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Voor veel appartementseigenaren geldt dat zij maandelijks een bijdrage aan de VvE betalen. Let op.  Het is voor de appartementseigenaar van belang dat hij zich realiseert dat deze bijdrage nog bovenop eventuele hypotheeklasten en gemeentelijke heffingen komt.

Verschuldigde bijdragen

Hoofdelijk aansprakelijk. Wees bij de overdracht van een appartementsrecht bedacht op het volgende. De wet bepaalt dat voor de verschuldigde bijdragen die in het lopende en voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden, de koper en de vroegere appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk zijn.

Verklaring VvE. De transporterend notaris zorgt ervoor dat aan de leveringsakte een door het bestuur van de VvE afgegeven verklaring wordt gehecht, waaruit blijkt voor welke bijdragen de koper van het appartementsrecht aansprakelijk zal zijn en wat de huidige appartementseigenaar aan de VvE schuldig is en waarvoor hij aansprakelijk is. Let op.  Dit is voor de nieuwe appartementseigenaar van belang in verband met zijn hoofdelijke aansprakelijkheid.

Reservefonds

Meerjarenonderhoudsplan. De wet stelt eisen aan de jaarlijkse reservering voor het reservefonds. De wet geeft daarvoor twee mogelijkheden: ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw of ten minste het door de VvE vastgestelde bedrag ter uitvoering van een door hen opgesteld onderhoudsplan (MJOP) van maximaal vijf jaren oud voor de gemeenschappelijke ruimtes voor een periode van ten minste tien jaar.

Checklist

Zoals hiervoor is gebleken, heeft het overdragen van een appartementsrecht een eigen karakter. Wij zetten de belangrijkste aandachtspunten voor u op een rij.

1. Kadastrale nummers. Het is voor een beoogde overdracht van belang om te controleren dat het juiste wordt overgedragen. Dat klinkt als een open deur, maar het is mogelijk dat een eventuele garage en/of berging eigen kadastrale nummers hebben. Neem deze dan tezamen met het appartement op in de koopovereenkomst.
2. Splitsingsstukken. Vraag altijd de splitsingsakte, het splitsingsreglement en de splitsingstekening op. In deze akten staat alle informatie en regelgeving over het appartementsgebouw.
3. Huishoudelijk reglement. Vaak heeft een VvE ook een huishoudelijk reglement opgesteld. Hierin zijn meestal zaken, zoals geluidsoverlast, huisdieren, e.d. opgenomen.
4. Financiële stukken. Om te beoordelen of de VvE financieel gezond is, is het raadzaam vooraf de financiële stukken van de VvE in te zien.
5. Vergaderverslagen. Een actieve VvE heeft periodiek vergaderingen, minimaal één keer per jaar. Uit de verslagen hiervan kunt u veel informatie halen over alle lopende zaken die bij de VvE spelen.
6. Gebouwenverzekering. Voor het gehele gebouw is er door de VvE vaak een collectieve verzekering afgesloten. Informeer daarom voor aankoop van het appartementsrecht bij de VvE wat er precies is verzekerd en voor welk bedrag.
7. Schulden vorige eigenaar. Wees er alert op of de huidige appartementseigenaar aan zijn financiële verplichtingen heeft voldaan. Daarmee voorkomt u ongewenste gevolgen voor de koper.

Voor meer informatie over de aan- en verkoop van een appartementsrecht, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 29, nr. 1.