NIEUWBOUW - 23.04.2024

Aannemer aansprakelijk voor verkeerd aangelegd pad

Wat speelde er onlangs bij de rechter?

Koop-/aannemingsovereenkomst. Bart heeft een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning. In de akte waarbij het perceel aan Bart is overgedragen, staat dat de oppervlakte ongeveer 2,35 are bedraagt.

Bouwplan. Aan de akte is een situatietekening gehecht, waarop de verschillende percelen van het bouwplan zijn ingetekend en waarbij de voorlopige grenzen zijn bepaald. Op de tekening staat vermeld dat aan de maatvoering geen rechten kunnen worden ontleend.

Pad over eigen grond. Als Bart na oplevering zijn tuin aanlegt, blijkt dat er een pad dat naar andere huizen leidt, gedeeltelijk over zijn grond loopt. Hierdoor mist hij een stuk van 4,6 m² . Hij eist van de aannemer dat het pad wordt verplaatst, zodat het niet meer over zijn grond loopt. Ook wil hij € 1.500 als schadevergoeding voor aanpassing van zijn schutting en tuin.

Situatietekening is duidelijk

Oppervlaktemaat bij benadering. De aannemer is niet bereid om actie te ondernemen. In de akte van levering staat duidelijk dat de oppervlaktemaat bij benadering is gegeven. Aan een afwijkende maatvoering zijn geen rechten verbonden, dus daar kan Bart zich niet op verhalen. Het geleverde perceel bouwgrond komt overeen met het perceel zoals dat op de situatietekening is aangegeven.

Niet eerder geklaagd. Bij de oplevering heeft Bart niets gezegd. Blijkbaar was hij toen dus akkoord met de situatie. Dat blijkt ook uit het feit dat hij zonder nadere toelichting het laatste bouwdepot van 5% heeft vrijgegeven. Ook heeft Bart pas geklaagd nadat hij zijn tuin heeft ingericht met inachtneming van het pad dat door de aannemer is aangelegd.

Hoe oordeelt de rechter?

Geen klachten over de situatietekening. De rechter ziet dat anders (RvA Amsterdam, nr. 89085) . Dat het perceel van Bart overeenkomt met het perceel op de situatietekening, wil niets zeggen. Hij klaagt immers niet over de vorm of over de oppervlakte van zijn perceel, maar over het feit dat er door de aannemer een pad is aangelegd dat gedeeltelijk over zijn grond loopt. Daardoor kan hij een stuk grond van 4,6 m² niet gebruiken.

Geen sprake van acceptatie. Dat de situatie door Bart bij de oplevering zou zijn geaccepteerd, is volgens de rechter onjuist. Omdat de tuin nog geheel uit zand bestond en de grenzen van het perceel nog niet waren aangegeven, was de situatie op dat moment onduidelijk. In het proces-verbaal van oplevering heeft Bart laten noteren: “tuin: erfgrens uitzetten”. De situatie was ook nog onduidelijk op het moment dat Bart het laatste bouwdepot heeft vrijgegeven. Dat was pas op het moment dat hij zijn tuin had ingericht en toen heeft hij meteen geklaagd. Let op.  Oplevering van de bouw en betaling van de laatste bouwtermijn betekent niet dat de opdrachtgever de bestaande situatie heeft aanvaard. Dat hangt af van het moment dat voor hem de inbreuk op zijn recht duidelijk is!

Deel pad weghalen en schadevergoeding. De aannemer moet het deel van het pad dat over de grond van Bart is aangelegd, verwijderen. Ook moet hij € 1.500 schadevergoeding betalen voor herinrichting van de tuin. Ten slotte moet hij € 10.230 aan proceskosten betalen. Dat werd al met al een duur pad!