De niet-zelfbewoningsclausule: een bezwarend beding?

Wat speelde er?

Ernstige overlast buren. De kopers van een woning werden geconfronteerd met extreme woonoverlast veroorzaakt door hun buren. Zij werden blootgesteld aan intimidatie, bedreigingen, ernstige geluids- en stankoverlast en onrechtmatig gebruik van afluisterapparatuur, camera’s en schijnwerpers, wat hun woonplezier ernstig verstoorde.

Non-conformiteit? De kopers zijn van mening dat zij door deze voortdurende hinder hun woning niet op een normale manier kunnen gebruiken. Volgens hen is er dan ook sprake van non-conformiteit (art. 7:17 lid 1 BW) op grond waarvan zij de koopovereenkomst willen ontbinden.

Niet-zelfbewoningsclausule. De verkoper, een professionele partij die de woning nooit zelf heeft bewoond, had een niet-zelfbewoningsclausule in het contract opgenomen. De verkoper stelt dat het risico van de overlast daarom bij de kopers ligt en voert aan dat het aan de kopers was om grondiger onderzoek te doen naar mogelijke overlast.

Wat vindt de rechter?

Vaststelling non-conformiteit. Volgens Rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2023:8179) is de door de buren veroorzaakte geluids- en stankoverlast zo ernstig, dat een normaal gebruik van de woning hierdoor onmogelijk is. Daarmee staat vast dat er sprake is van non-conformiteit. Let op.  Dit oordeel betreft enkel de algemeen ervaren overlast in de buurt, niet de specifiek op de kopers gerichte overlast, zoals de bedreigingen.

Oneerlijk beding. Het verweer van de verkoper, dat de kopers het risico op burenoverlast zouden dragen vanwege de niet-zelfbewoningsclausule, is door de rechter verworpen. De rechter oordeelde dat deze clausule als een oneerlijk beding moet worden beschouwd en daardoor niet geldig is. Dit standpunt is ingenomen omdat de verkoper als professionele partij wordt gezien, terwijl de koper een consument is, wat de rechter de mogelijkheid gaf om de clausule ambtshalve te toetsen aan artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (Richtlijn 93/13/EEG) .

Opletten bij zakelijke verkoper

Omstandigheden beoordelen. De rechtbank benadrukt dat het niet mogelijk is om algemeen te stellen of een niet-zelfbewoningsclausule al dan niet eerlijk is. Dit moet altijd bekeken worden in het licht van de specifieke omstandigheden van het geval.

Verstoring van het evenwicht. De rechter wijst erop dat de niet-zelfbewoningsclausule het evenwicht tussen kopers en verkopers verstoort, omdat het risico voor verborgen gebreken hiermee bij de (consument-)koper wordt gelegd. Daarbij weegt de rechter in dit geval mee dat de kopers een marktconforme prijs betaalden, waardoor zij geen voordeel ondervonden dat het overgenomen risico zou compenseren. Let op.  Bij de ouderdomsclausule speelt hetzelfde aspect van verstoring van het evenwicht.

Duidelijkheid van de inhoud is cruciaal. Het feit dat de kopers niet werden bijgestaan door een makelaar of jurist, waardoor zij de implicaties van de betreffende clausule niet volledig konden inschatten, werd ook meegewogen. Als er afzonderlijk over deze clausule was onderhandeld, had de situatie anders kunnen zijn.