Kunt u zomaar gaan als het dak lekt?

Lapmiddelen. Na uw telefoontje stuurt de verhuurder ‘een mannetje’ langs en lijkt het probleem verholpen. Totdat na een hoosbui in augustus 2010 blijkt dat het dak helaas weer lekt. U besluit te vertrekken en geen huur meer te betalen. Het gehuurde deugt immers niet en waarom zou u daarvoor betalen? Dit is echter niet verstandig. Wat zei het het Hof Leeuwarden (LJN: BN0797) daar laatst over?

Einde huurovereenkomst

Een huurovereenkomst eindigt nooit doordat u vertrekt; ook niet als er van alles mis is met het gehuurde.

Tip. Als er ernstige gebreken aan het gehuurde zijn, kan dit wél reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Als huurder kunt u een huurovereenkomst ook zonder tussenkomst van de rechter ontbinden. Hoe?

1. Stel de verhuurder schriftelijk ‘in gebreke’.

2. Geef hem een termijn waarbinnen hij het gebrek kan herstellen en hij alsnog aan zijn verplichtingen kan voldoen.

3. Doet de huurder niets, stuur hem dan een brief waarin u de overeenkomst ontbindt.

Let op. Om ontbinding te rechtvaardigen, moet het gebrek voldoende ernstig zijn. Als de rechter uiteindelijk vindt dat u niet genoeg reden had, is er alsnog geen sprake van ontbinding en moet u alsnog al uw verplichtingen uit de overeenkomst (zoals het betalen van huur) nakomen.

Tip. Het is niet eenvoudig te beoordelen of een ontbinding gerechtvaardigd zal zijn. Raadpleeg daarom liever een jurist, bijv. bij uw ondernemersvereniging of uw rechtsbijstandsverzekering.

Blijven betalen?

Soms blijft een huurder ‘gewoon’ in het gehuurde zitten, maar stopt hij met betalen. Onder het mom: ‘als de verhuurder het niet oplost, hoef ik ook niet te betalen’. Juridisch wordt dan gesproken over het ‘opschorten van verplichtingen’.

Uitstel, géén afstel. Opschorting leidt tot uitstel van de huurbetaling, maar niet tot afstel. Zodra het gebrek is hersteld, zult u dus alsnog de opgeschorte huurtermijnen moeten betalen.

Tip. Wilt u gebruikmaken van een opschortingsrecht? Breng de verhuurder dan met een brief op de hoogte van het probleem en geef hem een termijn om dat te herstellen. Houd er wel rekening mee dat kleinere gebreken niet voldoende zijn om de volle huurbetaling op te schorten! Schort dan betaling van een deel van de huur op.

Uitgesloten.Een beroep op opschorting kan in het huurcontract zijn uitgesloten. Lees de huurovereenkomst en de algemene bepalingen door om te zien of u überhaupt wel mág opschorten!

Huurprijsvermindering

Zowel ontbinding als huuropschorting zijn dus niet zonder risico’s. Veiliger is het dan ook een beroep te doen op huurprijsvermindering (art. 7:207 BW).

Niet zomaar. Zo’n huurprijsvermindering moet door de rechter vastgesteld worden. U kunt vermindering vorderen over de periode dat de verhuurder op de hoogte is gesteld van het gebrek tot het moment dat het gebrek is verholpen.

Tip. Ook hier geldt dat u de verhuurder op behoorlijke wijze moet melden dat er iets niet in orde is. Geef hem de kans en de tijd om dit te verhelpen.