Verzakte vloer, claim op verkoper?

Geen garantie. In de koopovereenkomst staat dat verkoper Jan niet instaat ‘voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik van het pand als woonhuis belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst’. Jan heeft het pand 20 jaar geleden laten bouwen. Aan de woning is een garage gebouwd. Daarin heeft Jan een op zand gestorte betonnen vloer laten aanbrengen. Later is de garage omgebouwd tot een studeerkamer met bijkeuken.

Aanbouw verzakt

Verkoper heeft niets medegedeeld. Inmiddels is de vloer van deze aanbouw verzakt. De verzakking wordt veroorzaakt door het feit dat de betonnen vloer rechtstreeks op het zand is gestort. Er is geen sprake van verankering met de fundering of met muren. Volgens koper Henk is dat een constructiefout die verkoper Jan kan worden aangerekend. Hij moet daarvan namelijk op de hoogte zijn geweest en bij de onderhandelingen over de verkoop van het huis heeft hij daar niets over gezegd.

Groot risico: scheuren van leidingen. Henk stelt dat de verzakking van de vloer inmiddels is opgelopen tot bijna 5 cm. Dat staat een normaal gebruik van het pand als woning in de weg. Daardoor voldoet het huis niet aan de zogenoemde ‘conformiteitseis’. Als er geen herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd, bestaat het risico dat leidingen voor gas, water en elektriciteit die onder de vloer doorlopen, zullen scheuren of breken. Met alle nare gevolgen van dien. De kosten voor herstel bedragen € 58.321,-. Voor dat bedrag wordt Jan aansprakelijk gesteld.

Oordeel van het Gerechtshof

Geen constructiefout. Het Hof Arnhem-Leeuwarden, 23.04.2015 (GHARL:2015:2916) , gaat daar niet in mee. Uit een deskundigenrapport dat Jan heeft laten opstellen, blijkt namelijk dat de vloer die destijds is gestort, niet bedoeld is als constructieve vloer, maar alleen als bodemafdekking. De aannemer heeft daar ook rekening mee gehouden: rond de vloer heeft die namelijk dilatatie aangebracht. Dat is bedoeld om twee verschillende materialen, in dit geval beton en steen, afzonderlijk van elkaar te laten werken. De vloer is dan wel verzakt, maar de wanden niet of nauwelijks. Van een constructiefout is hier geen sprake.

Geringe afwijking. Ook blijkt uit het rapport dat de zetting van de vloer 20 jaar geleden is begonnen en thans ongeveer 3 cm (geen 5 cm!) bedraagt. Voor dit type vloer is dat zeer gering. Verder is de ondergrond door het gewicht van de betonnen vloer inmiddels zo verdicht en samengeperst, dat niet valt te verwachten dat de vloer nog verder zakt. Als leidingen onder de vloer op dit moment normaal kunnen worden gebruikt voor het doel waarvoor ze zijn aangelegd, dan valt niet te verwachten dat dit in de toekomst anders zal zijn.

Uitspraak rechter. Omdat de op zand gestorte betonnen vloer zonder verankering met muren of fundering niet kan worden aangemerkt als een constructiefout, is er geen sprake van dat Jan niet heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht. Hij hoefde daar uit eigen beweging niets over te zeggen. Henk kan dus fluiten naar zijn schadebedrag van € 58.321,-. Én hij moet € 4.760,- proceskosten betalen.