WOZ - 30.10.2015

Steil omhooglopende oprijlaan, WOZ-waarde verlaagd

U moet er rekening mee houden. In een recente uitspraak heeft het Gerechtshof Amsterdam, 06.10.2015 (GHAMS:2015:4044) , beslist dat de gemeentelijke heffingsambtenaar bij de waardering voor de WOZ niet genoeg rekening heeft gehouden met het feit dat een aanzienlijk deel van de bij de onroerende zaak behorende grond een steil omhooglopend pad betreft.Wat speelde er?

Waardebeschikking en bezwaar

Rijksmonument. Peter Kuiten is eigenaar van een vrijstaande woning die is aangemerkt als rijksmonument. De gemeentelijke heffingsambtenaar heeft in de WOZ-beschikking de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 1.221.000,-.

WOZ-waarde te hoog. Kuiten maakt bezwaar tegen de vastgestelde waarde. In de uitspraak op het bezwaar handhaaft de gemeentelijke heffingsambtenaar de waardebeschikking en de aanslag OZB.

Oordeel rechtbank en gerechtshof

Minder waard door oprijlaan. De Rechtbank Noord-Holland, 13.12.2013 (RBNHO:2013:11837), elimineert een deel van de waarde van de steil omhooglopende oprijlaan uit de door de gemeente vastgestelde waarde en verlaagt de WOZ-waarde van € 1.221.000,- naar € 862.968,-.

Bezwaar! Kuiten tekent hoger beroep aan tegen de uitspraak van de rechtbank. In de eerste plaats is hij van mening dat de waardebeschikking te laat is vastgesteld en dat de waardebeschikking en de daarop gebaseerde aanslag ongeldig zijn.

In hoger beroep oordeelt het Gerechtshof Amster-dam dat de waardebeschikking inderdaad te laat is opgelegd, maar dat dit niet de nietigheid van de waardebeschikking en de daarop gebaseerde aanslag tot gevolg heeft. De waardebeschikking blijft dus geldig.

Dat pad is té steil. Vervolgens beslist het Hof dat de heffingsambtenaar bij de WOZ-waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat een aanzienlijk deel van de bij de onroerende zaak behorende grond een steil omhooglopend pad betreft. Hoe zit dat?

Verkeerde bewijslastverdeling

Bewijslast niet goed verdeeld. De wet schrijft voor hoe in geschillen over de WOZ-waarde de bewijslast moet worden verdeeld. De rechtbank heeft door een deel van de waarde van de oprijlaan te elimineren uit de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde, de bewijslast onjuist verdeeld. Wat ging er verkeerd?

Gemeenteambtenaar eerst. In WOZ-zaken moet de rechter eerst op basis van de bijeengebrachte bewijsmiddelen beoordelen of de heffingsambtenaar de door hem gestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

In dit geval heeft de gemeente volgens het Hof niet voldaan aan deze bewijslast.

Belanghebbende daarna. Vervolgens moet worden beoordeeld of Kuiten de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof oordeelt dat dit evenmin het geval is.

Rechter stelt dan zelf de waarde vast. Vervolgens stelt het Hof de WOZ-waarde in goede justitie vast op € 700.000,-, ruim € 500.000,- lager dan de oorspronkelijke WOZ-waarde.