BTW - 25.06.2008

Hoe oppassen met sloop gebouwen en btw?

Soms is het handig om wél 19% btw te moeten betalen. Zeker als u die btw toch gewoon terugkrijgt van de fiscus en daarmee een vrijstelling voor een andere belasting (de 6% overdrachtsbelasting) kunt binnenhalen. Hoe werkt dat?

Perceel grond en sloop opstallen

Een collega-ondernemer was een verkoopovereenkomst aangegaan voor een perceel grond. Daarbij was afgesproken dat de opstallen zouden worden gesloopt. Op 6 april 2000 had hij de opdracht tot sloop gegeven. Op 19 mei 2000 werd het perceel geleverd. De vraag waar het bij de rechter om ging, was of deze levering verplicht belast was met btw (die btw kon hij toch weer terugkrijgen van de fiscus). Want belaste btw-levering is een vereiste voor de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. De fiscus en de rechtbank vonden dat dit niet verplicht belast was met btw. Ook in hoger beroep had hij geen succes. Volgens het Hof waren de funderingen van de gebouwen die zich op het terrein bevonden, tijdens de sloop nog niet verwijderd. Ook was nog een grote kelder onder een gesloopte bedrijfshal aanwezig. Dit betekende dat de betreffende opstallen tijdens de levering slechts ge­­deelte­lijk gesloopt waren. Zo was er volgens het Hof sprake van een van btw-vrijgestelde levering.

Hoe wél succes te behalen?

Btw en overdrachtsbelasting. Indien u als ondernemer onroerende zaken verplicht met btw levert en er sprake is van een onroerende zaak die nog niet eerder als bedrijfsmiddel is gebruikt, geldt er een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. De verhoging van de verkoopprijs met btw doet toch geen pijn, indien de koper deze btw kan aftrekken. Zo’n transactie - die volkomen legaal is - moet u echter wel zorgvuldig plannen.

Mét btw. Wil er sprake zijn van een verplichte levering van onroerende zaken mét btw, dan moet er sprake zijn van levering van een gebouw of een gedeelte daarvan vóór, op of uiterlijk twee jaar na het tijdstip van de eerste ingebruikname.

Nieuw gebouw of bouwterrein. Na een verbouwing moet er dan wel een nieuw ‘vervaardigd’ gebouw komen. Voor het gemak noemen we dit ‘een nieuw gebouw.’ Of er moet sprake zijn van levering van een bouwterrein. Let op. Nu is het zo, dat alleen het verrichten van sloopwerkzaamheden nooit leidt tot de vervaardiging van een nieuw gebouw. Ook al breekt u de zaak tot en met de fundering af, dan nog leidt deze volledige sloop niet tot de vervaardiging van een nieuw gebouw. Door vol­ledige sloop ontstaat ook geen bouwterrein.

Bewerking. Er moet na de sloop, maar vóór de levering bij de notaris, een vorm van bewerking aan de grond plaatsvinden, wil er een bouwterrein tot stand komen.

Wat betekent dat praktisch?

Praktisch betekent dat, dat de grond bijvoorbeeld geëgaliseerd moet worden. Of er moeten leidingen voor gas, water en/of elektra in de te leveren grond aangelegd worden. Of dat er vóór de levering voorzieningen in de buurt van de te leveren grond worden aangelegd, zoals een ontsluitingsweg. Nog een mogelijkheid is, dat er vóór de levering een bouwvergunning moet zijn verleend voor de te leveren grond.

Steeds geldt hierbij als voorwaarde, dat de be­­werkingen, voorzieningen of bouwvergunning moeten zijn gerealiseerd met het oog op be­bouwing van de grond. Voor de bewerkingen en de voor­zieningen geldt, dat daarmee ten tijde van de levering bij de notaris in ieder geval een begin moet zijn gemaakt. Voor de bouwvergunning geldt, dat deze op het moment van levering voor de tweede fase moet zijn verleend.

Er moet sprake zijn van een ‘btw-belaste levering’. Praktisch betekent dat, dat de grond bijv. geëgaliseerd moet worden. Of er moeten leidingen voor gas, water en/of elektra in de te leveren grond aangelegd worden. Of er werd vóór de levering van de grond een bouwvergunning verleend. Dat scheelt dan 6%!

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01