Woning fiscaal minder waard bij zelfbewoning?

Stoppen? Zoals bekend, moet u, als u stopt met boeren, met de fiscus afrekenen over de fiscale meerwaarden. Dit geldt als u uw onderneming beëindigt maar niet overdraagt aan een ander. De goederen die op dat moment op de balans staan, worden dan immers overgebracht naar uw privé-vermogen. Heeft u ook uw woning op de balans staan, dan betekent dat dat u ook daarover moet afrekenen. Ook in dat geval moet u afrekenen over het verschil tussen de werkelijke waarde van uw woning en de boekwaarde op het moment van staking. Maar, wat is dan die werkelijke waarde? De rechter heeft al lang geleden beslist dat sprake is van een waardedrukkende factor als u een bedrijfswoning naar privé overbrengt met de bedoeling om deze ook “min of meer voor duurzame zelfbewoning” te gebruiken. U mag dan uitgaan van de ‘waarde bewoond’.

Wat is de ‘waarde bewoond’?

Volgens de Hoge Raad kwam de ‘waarde bewoond’ overeen met de verkoopwaarde in verhuurde staat, gecorrigeerd in verband met het feit dat de bewoner in het algemeen bereid zal zijn een hogere prijs te betalen dan die waarde in verhuurde staat. De staatssecretaris zag vervolgens de bui al hangen en verwachtte stevige discussies over hoe die waarde bewoond nu daadwerkelijk moest worden ingevuld. Daarom stelde hij in een Besluit een werkwijze voor die erop neerkomt dat de waardedruk wordt gesteld op 25% tot 35% van de ‘waarde vrij opleverbaar’, afhankelijk van de leeftijd van belanghebbende.

Wat behoort er tot de woning?

Nu de hoogte van de waardedruk aan de hand van het Besluit kon worden becijferd, bleef nog de vraag over waarop die waardedruk eigenlijk kon worden toegepast. Hoe zit het met de overige bedrijfsopstallen die naar privé werden overgebracht? Ook daarover is inmiddels volop geprocedeerd. Nadat de Hoge Raad zich begin dit jaar al had gebogen over deze vraag, was het voor de Arnhemse rechtbank vrij eenvoudig om te beslissen in een recente zaak.

Wat heeft die rechter beslist? In de situatie waarover Rechtbank Arnhem moest beslissen was sprake van een ondernemer die zijn onderneming per 31 maart 2002 staakte. De fiscus accepteerde bij de overbrenging van het woonhuis naar privé een waardedruk in verband met zelfbewoning van 33%. De ondernemr wilde echter dat de waardedruk ook werd toegepast op de overige bedrijfsopstallen en de ondergrond. Volgens de ondernemer in kwestie moesten deze immers tot de woning worden gerekend (aanhorigheden).

Stal en houten schuur. De bedrijfsopstallen betroffen een koeienstal van 27 x 8 meter (hierna: ‘de stal’) en een houten schuur (hierna: ‘de schuur’). De woning en de stal waren niet fysiek met elkaar verbonden maar van elkaar gescheiden door een oprit. Ook de schuur stond los van de woning. Van de ondergrond van in totaal 2.000 m2 werd 200 m2 gebruikt voor de moestuin. De rechtbank paste het arrest van de Hoge Raad van eerder dit jaar toe en stelde vast dat belangrijk is of de onroerende zaken op het moment van staking min of meer duurzaam voor woondoeleinden werden gebruikt.

Moestuin. Dat gold wél voor de moestuin, maar niet voor de overige onroerende zaken. De stal, de schuur en de resterende 1.800 m² ondergrond werden immers ten tijde van de staking voor de helft gebruikt voor de stalling van machines en de huisvesting en het weiden van de tot het ondernemingsvermogen behorende dieren.