Bouwen in eigen beheer: niet zonder risico!

Niet te wassen ramen. Een collega had in eigen beheer een appartementencomplex gebouwd. Nadat deze appartementen waren opgeleverd, klaagden de bewoners dat het onmogelijk was om de ramen van de bergingen aan de buitenkant te wassen. Omdat de aannemer niet op de klachten wilde reageren, stapten de bewoners naar de rechter.

Een deskundige onderzoekt. De rechter gaf opdracht aan een deskundige om een en ander nader te onderzoeken. De deskundige concludeerde dat het niet alleen onmogelijk was om de ramen van de bergingen te wassen, maar dat het ook lastig zou zijn om de ramen van de appartementen zelf te wassen. Hij baseerde zijn uitspraak op het ‘Convenant Gevelonderhoud’. Daarin staat vermeld aan welke eisen ramen en gevels moeten voldoen, zodat ze op eenvoudige wijze bewassen en onderhouden kunnen worden.

De rechter beslist. De rechter veroordeelde de aannemer daarop om niet alleen de ramen van de bergingen, maar óók alle andere ramen en kozijnen van het appartementencomplex te vervangen! Omdat hij de appartementen in eigen beheer had gebouwd, was hij volgens de rechter niet alleen aansprakelijk voor het risico van de bouwconstructies, maar óók voor het risico van het bouwontwerp.

Wie betaalt de rekening?

Dat werd dus een dure grap voor uw collega-aannemer. Want weliswaar had hij aan de bouw en verkoop van de appartementen goed verdiend. Maar zo bleef er van de winst niet veel over! Hij probeerde dus zijn schade te verhalen op de architect die in zijn opdracht het bouwontwerp had getekend. Volgens de gebruikelijke algemene voorwaarden is de aansprakelijkheid van een architect beperkt tot louter directe schade én tot een bedrag van maximaal € 1.000.000,-. Ook vervalt zijn aansprakelijkheid na een termijn van vijf jaar.

Afwijken mag! Maar van deze standaardregeling mag worden afgeweken. En gelukkig voor uw collega had hij dat ook gedaan. In de overeenkomst met de architect was het maximumbedrag van zijn aansprakelijkheid verhoogd tot € 2.000.000,-. En volgens de overeenkomst was de architect verplicht om daarvoor een verzekering af te sluiten. De aannemer stelde de architect aansprakelijk voor alle schade. Uiteindelijk nam de verzekering van de architect de gehele schade voor haar rekening.

Dus: goed om te weten!

Bouwen in eigen beheer lijkt aantrekkelijk. De winsten die een aannemer kan behalen, zijn aanzienlijk groter dan het voordeel dat hij verkrijgt als het werk in opdracht wordt aangenomen en uitgevoerd. Maar de risico’s zijn óók groter. Want niet alleen het risico van de bouwconstructie, maar óók het risico van het bouwontwerp komt voor zijn rekening. Om die risico’s zo veel mogelijk af te dekken, is het verstandig om in de overeenkomst met de architect te bedingen dat het maximale bedrag van zijn aansprakelijkheid wordt verhoogd. Ook is het raadzaam om van de architect te eisen dat hij op zijn beurt zijn aansprakelijkheid afdekt door een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. De verzekeringspremies zullen waarschijnlijk (gedeeltelijk) door de architect aan u worden doorberekend. Maar als u aansprakelijk wordt gesteld voor fouten in het ontwerp, kunt u (via de architect) de rekening daarvoor neerleggen bij zijn verzekeraar.