IN DE KIJKER - 10.04.2009

Fabeltjes over verjaring

Eigendomsverkrijging door verjaring

De gebruikelijke manier om een onroerende zaak in eigendom te verkrijgen, is door een overeenkomst van koop en verkoop gevolgd door een notariële levering of door vererving.

Bij een normale afwikkeling van de overeenkomst van koop en verkoop en bij een normale verdeling van de nalatenschap, hoeft er weinig discussie te bestaan over wie de onroerende zaak in kwestie in eigendom heeft.

Maar bij eigendomsverkrijging c.q. verlies van eigendom als gevolg van verjaring kan dit helemaal anders liggen. Er kan dan wel degelijk discussie ontstaan over de eigendom.

Bewust of onbewust

Het kan voorkomen (en is zelfs waarschijnlijk) dat de (oorspronkelijke) eigenaar niet eens in de gaten heeft dat hij als gevolg van verjaring de eigendom van zijn onroerende zaak aan het verliezen is. Anders zou hij wel actie ondernemen om zijn eigendomsrecht te ‘redden’. In juristentaal: hij zou dan wel zorgen dat de verjaring gestuit werd.

Goede of kwade trouw

Waar het gaat om de mogelijk aankomende eigenaar zijn er twee mogelijkheden. Het kan zijn dat ook deze betrokkene niet weet dat hij de eigendom van een ander in bezit heeft genomen, maar het kan ook zijn dat de betrokkene zich hiervan wel degelijk bewust is en de eigendom van die ander bewust heeft ‘ingepikt’.

In het eerste geval kan men spreken van bezit te goeder trouw en in het tweede geval is er sprake van te kwader trouw.

Gevolgen goede of kwade trouw

Meestal hangen de rechtsgevolgen van een situatie af van de vraag of de betrokkene te goeder trouw is. Normaal gesproken wordt degene die te goeder trouw is beschermd door het recht, terwijl degene die dat niet is geen bescherming geniet.

Het bijzondere van eigendomsverkrijging als gevolg van verjaring is, dat het er niet toe doet of partijen wel of niet te goeder trouw zijn. Alleen is bij kwade trouw de verjaringstermijn 20 jaar in plaats van 10 jaar bij goede trouw. Maar degene die te kwader trouw de grond van een andere in bezit neemt, wordt uiteindelijk, na verloop van de verjaringstermijn, ook door het recht beschermd. Met andere woorden: ook de bezitter te kwader trouw kan door verjaring eigenaar worden.

Wat is in bezit nemen?

De rechter stelt duidelijke eisen aan het begrip ‘in bezit nemen’. Het aanleggen van een gazon of bestrating, het onderhouden van bomen en planten en soortgelijke activiteiten zijn volgens de rechter geen vormen van ‘in bezit nemen’.

Je moet er wel wat voor doen. Volgens de rechter impliceert ‘in bezit nemen’ dat er sprake moet zijn van handelingen waardoor de eigenaar het bezit, dus de feitelijke macht om over de onroerende zaak te beschikken, verliest.

Dit houdt in dat een eigenaar alleen de eigendom kan verliezen als hij ook de feitelijke macht over de zaak volledig is kwijtgeraakt. Zo verloor een eigenaar van een strook grond zijn eigendom niet, omdat zijn vluchtweg op deze strook uitkwam. Het maakt daarbij niet uit dat de buurman de strook al jaren als tuin gebruikte (LJN: BH1634).