Pas op bij verkoop onder de kostprijs
Bij verkoop van een nieuwbouwwoning geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Er wordt immers al btw over geheven. Maar die vrijstelling geldt niet altijd! Waar moet u op letten?
Samenloopregeling
Bij samenloop van btw en overdrachtsbelasting treedt de overdrachtsbelasting op grond van een wettelijke bepaling terug indien de verkrijger van het goed de btw niet in aftrek kan brengen, zoals bijvoorbeeld een particulier. Dit speelt onder meer bij de verkoop van nieuwbouwwoningen.
Onder de kostprijs aangeboden
Met name in deze tijd kan het voorkomen dat verkoop van de woning(en) of wellicht het gehele nieuwbouwproject stagneert.
Om velerlei redenen kan het dan zo zijn dat men besluit om het project, of enkele ‘losse’ woningen, dan maar onder de kostprijs aan te bieden.
Niets aan de hand, zult u denken. De particuliere koper kan de btw immers nog steeds niet verrekenen, dus geldt de vrijstelling van overdrachtsbelasting, toch?
Vrijstelling geldt niet. Was dat maar zo! Bij de hiervoor genoemde vrijstelling van overdrachtsbelasting is eind 1995 een kleine, maar niet onbelangrijke voorwaarde ingevoerd, om ‘belastingconstructies’ te voorkomen.
Let op. Indien de woning namelijk onder de kostprijs (inclusief btw) wordt verkocht, vervalt de gehele vrijstelling van overdrachtsbelasting!
De waarde in het economisch verkeer (dus de verkoopprijs) moet ten minste bedragen: de kostprijs van de woning, met inbegrip van de btw, zoals die zou ontstaan bij de voortbrenging door een onafhankelijk derde op het tijdstip van de verkoop.
En hoewel in de huidige economische tijd een verkoop onder kostprijs weliswaar geen te bestrijden ‘belastingconstructie’ is, kent de toegevoegde wettelijke bepaling wat dat betreft geen onderscheid.
Vooroverleg met de fiscus
In de parlementaire beraadslagingen bij de invoering van deze bepaling is erkend dat sprake kan zijn van ‘overkill’. Daarbij is echter wel aangegeven dat de bepaling moet worden gelezen in het kader van de bestrijding van btw-constructies. Het is dus raadzaam om in voorkomende gevallen hierover vooraf overeenstemming te bereiken met de Belastingdienst. Dan weet u zeker dat de vrijstelling toch geldt.
Regeling voor woningcorporaties
Alleen met betrekking tot woningcorporaties heeft de staatssecretaris eind 2006 een Besluit uitgevaardigd ter zake van de verkoop van nieuwbouwwoningen beneden de waarde in economisch verkeer.
Maatschappelijk gebonden eigendom. Een dergelijke verkoop wordt ook wel ‘maatschappelijk gebonden eigendom’ genoemd. Hiermee beogen de corporaties de toegang tot de eigen woningmarkt voor groepen met lagere inkomens te bevorderen.
Bij latere verkoop is de eigenaar dan (notarieel) verplicht de woning weer aan te bieden aan de corporatie, dan wel aan de corporatie een gedeelte van de waardeontwikkeling te laten toekomen.
Onder strikte voorwaarden heeft de staatssecretaris daarbij goedgekeurd dat de sanctie van het alsnog verschuldigd zijn van overdrachtsbelasting, achterwege blijft (Besluit van 7 december 2006, CPP 2006/1322M).
Let op. Het is dus oppassen geblazen bij verkoop van nieuwbouwwoningen of -projecten onder de kostprijs. Stem een en ander vooraf af met de Belastingdienst teneinde naheffing van overdrachtsbelasting te voorkomen.
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.