UW RAADSMAN - 20.08.2009

Bouwdepot en fiscus

Bij het kopen van een nieuwbouwwoning of de verbouwing van de huidige woning leent de bank vaak bij aanvang hiervan het volledige bedrag in één keer uit. Dit betekent dat uw cliënt een groot bedrag ineens krijgt, waarvan geleidelijk de bouwkosten betaald moeten worden. Waar laat men dit geld en hoe behandelt de fiscus deze lening?

Bouwdepot of gewone spaarrekening?

Het geleende geld kan gestort worden op een bouwdepot of op een gewone spaarrekening. Vaak is bij een bouwdepot de rente gekoppeld aan de hypotheekrente en zal deze dus iets hoger zijn dan op een gewone spaarrekening. Let op. Sommige banken bieden vaak een gewone rekening aan, omdat dit voor hen goedkoper is.

Het voordeel van een bouwdepot is verder ook dat de geldstromen voor de bouw en de gewone spaargelden makkelijker uit elkaar gehouden kunnen worden. Een bouwdepot is dus overzichtelijker en meestal aantrekkelijker dan een spaarrekening.

Hoe zit het fiscaal gezien?

Box 1 of 3? De lening die uw cliënt aangaat is, rekening houdend met de bijleenregeling, meestal aan te merken als een eigenwoningschuld. De rente mag dus van het inkomen in box 1 afgetrokken worden. Op het bouwdepot of de spaarrekening ontvangt men rente. De fiscus heeft bepaald dat indien de lening in box 1 zit, ook het bijbehorende ‘spaargeld’ (op wat voor rekening dan ook) in box 1 hoort. Dit betekent dat de ontvangen rente aangegeven moet worden in box 1.

Bouwdepot. De ontvangen rente op het bouwdepot moet gedurende maximaal twee jaar worden gesaldeerd met de betaalde rente. Deze tweejaarstermijn gaat in vanaf het afsluiten van de lening.

Rente meegefinancierd? Indien uw cliënt de rente tijdens de bouw ook in de lening meefinanciert, is de rente over dit deel van de lening niet aftrekbaar in box 1; dat deel van de lening gaat naar box 3. Het deel van het bouwdepot dat betrekking heeft op de meegefinancierde rente gaat dan ook mee naar box 3.

Voorbeeld. Uw cliënt leent voor een nieuwbouwwoning € 450.000,- tegen 5% rente. Dit bedrag wordt op een bouwdepot gestort waarop uw cliënt tevens 5% rente ontvangt. Er is in 2008 € 22.500,- rente betaald. Op het bouwdepot is € 8.452,- aan rente ontvangen. Het saldo per 31 december 2008 is nog € 112.000,-. De aangifte van de eigen woning is nu als volgt:

Het saldo van € 112.000,- hoeft niet in box 3 aangegeven te worden.

Tóch een spaarrekening? Dan opgelet!

Verbouwing. Als het geld toch bij de gewone spaargelden wordt gevoegd, geldt er een strikte zes maandeneis. Duurt de verbouwing langer dan zes maanden, dan gaat het deel van de lening dat nog op de spaarrekening staat naar box 3 en is de rente over dat deel van de lening niet meer aftrekbaar in box 1. Ook het op de spaarrekening gereserveerde geld voor de verbouwing gaat naar box 3. Dit betekent dat bij het uitlopen van de verbouwing de renteaftrek beperkt wordt en uw cliënt dus veel duurder uit is.

Tip. Ook als uw cliënt verwacht dat de verbouwing minder dan zes maanden gaat duren, is een bouwdepot aan te raden. Want 100% zekerheid dat de planning niet uitloopt, is er niet.