VERKOOP - 20.08.2009

Makelaar, wees op uw hoede!

Risico-overdracht

Als een verkochte zaak beschadigd wordt of tenietgaat, moet duidelijk zijn voor wiens rekening dit is: de koper of de verkoper. Artikel 7:10 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat bij verkoop van een zaak, het risico overgaat op het moment dat de zaak geleverd wordt. Dat daarmee voorzichtigheid geboden is, blijkt wel uit de volgende zaak.

Wat overkwam uw collega?

Eerder klussen. De heer Vissers verkoopt zijn woning aan de heer Kurvers. In de koopovereenkomst wordt opgenomen dat de leveringsakte op 1 maart zal worden gepasseerd. Vissers zegt dan ook per 1 maart zijn opstalverzekering op, terwijl Kurvers vanaf 1 maart zo’n verzekering afsluit.

Om alvast wat te kunnen klussen, krijgt Kurvers op 16 februari de sleutels. Hiervoor heeft verkoopmakelaar Rogaertsz een sleutelovereenkomst opgesteld. Dat is dus goed geregeld. Of toch niet?

Later leveren. Op verzoek van Kurvers wordt de levering uitgesteld tot 20 maart. Op 17 maart brandt de woning echter volledig af. Het lijkt duidelijk: Kurvers heeft een opstalverzekering, dus die moet betalen! Maar dat liep anders ...

Wie is aansprakelijk voor de schade?

De verzekering van Kurvers wilde niet uitkeren omdat in de koopovereenkomst was opgenomen dat het risico tot aan de levering voor Vissers zou zijn. Nu de levering is verschoven naar 20 maart, is de verzekering van mening dat het risico op 17 maart nog steeds bij Vissers lag. Helaas was Vissers op dit moment niet meer verzekerd. De verzekering weigerde dan ook de schade te betalen.

Het zal u niet verbazen: Vissers stapte naar de rechter. De rechter in Zwolle (LJN: BI3708) was het echter met de verzekeringsmaatschappij eens. Op het moment van de brand was Vissers nog steeds eigenaar van het pand, dus lag het risico ook bij hem. Dat de sleuteloverdracht eerder was geweest en Kurvers meteen was gestart met klussen, maakte daarbij niets uit.

Verkoopmakelaar aansprakelijk?

Het is mogelijk dat de verkoper zijn makelaar met succes aansprakelijk kan stellen. Immers, deze makelaar heeft in de sleutelovereenkomst niets opgenomen over de eventuele risico-overdracht. De bepalingen in de koopovereenkomst blijven dan gelden, ook voor wat betreft de risico-overdracht. Hierdoor moet de verkoper voor de schade opdraaien.

Let op. Om te beginnen is het eerder ter beschikking stellen van de woning, een ongewenste situatie die allerlei risico’s met zich meebrengt.

Maar, als uw cliënt erop staat, is het verstandig het volgende in de sleutelverklaring op te nemen.

• Neem een bepaling op waaruit blijkt dat het risico vanaf het moment van de sleuteloverdracht overgaat naar de koper.
• Neem hier ook expliciet in op dat u middels deze bepaling afwijkt van de betreffende bepaling in de koopovereenkomst (waaruit blijkt dat het risico overgaat ten tijde van de levering).
• Neem vervolgens op dat de koper vanaf de risico-overdracht voor een deugdelijke opstalverzekering moet zorgen.

Een model sleutelverklaring kunt u gratis downloaden van http://vastgoed.indicator.nl (VG 13.15.04).