Niet zeuren over het rotte dak?
Als u een koopovereenkomst sluit waarin een ouderdomsclausule is opgenomen, bij wie ligt dan het risico? Waar moet u dan rekening mee houden? Wat heeft de rechter daarover gezegd en wat is goed om te weten?
De verkoper meldt problemen. Een koper had van een verkoper een oud monumentaal woonhuis gekocht. De koopprijs voor het pand bedroeg € 447.500,-. Voordat de koop tot stand was gekomen, had de koper het pand verschillende keren uitvoerig bezichtigd. Daarbij had de koper hem gemeld dat er wél het een en ander aan het pand opgeknapt zou moeten worden. Ter informatie overhandigde hij aan de koper een offerte die de verkoper bij een aannemer had aangevraagd. Daarin werd gemeld dat er nogal wat noodzakelijke reparaties aan het dak moesten gebeuren, met uiteraard alle kosten van dien.
Ook eigen onderzoek. De koper van zijn kant had eveneens een expert ingeschakeld om de bouwkundige staat van het pand te onderzoeken. Deze meldde in zijn rapport dat er ernstige houtrotproblemen waren in bijna alle kozijnen van het pand en dat er een groot probleem was met de dakopbouw. De dakconstructie was namelijk zodanig aangetast dat grondig herstel daarvan dringend gewenst was.
Een speciale clausule
Zowel in de koopovereenkomst als in de akte van overdracht die bij de notaris werd getekend, was een zogenoemde ‘ouderdomsclausule’ opgenomen. Daarin werd uitdrukkelijk bepaald dat de eisen die mogen worden gesteld aan de bouwkwaliteit van een oude woning aanzienlijk lager liggen dan bij een nieuwbouwwoning.
Ook werd in die bepaling gesteld dat de verkoper niet hoefde in te staan voor de kwaliteit van het dak, voor vochtproblemen en voor de aanwezigheid van ongedierte en schimmels (houtworm, boktor, zwammen).
Problemen na de overdracht
Nadat de overdracht is geregeld, gaat de koper aan de slag met de verbouwingswerkzaamheden. Maar al snel blijkt dat de problemen met het dak veel groter zijn dan van tevoren was gedacht. Door de aanwezigheid van schimmels is er ernstige houtrot ontstaan, waardoor de gehele dakconstructie moest worden vernieuwd.
Wie betaalt de rekening?
Volgens de koper heeft de verkoper hem onjuiste informatie verstrekt. Hij stelt hem dan ook aansprakelijkheid voor alle bijkomende kosten en vordert een schadevergoeding van € 50.000,-. De verkoper van zijn kant wijst de koper op de ouderdomsclausule die in de overdrachtsakte is opgenomen. Op basis van die bepaling hoefde hij niet in te staan voor de bouwkwaliteit van het dak en komen eventuele bijkomende kosten dan ook niet voor zijn rekening. Omdat de verkoper weigert om te betalen, stapt de koper naar de rechter.
Wat is nu beslist? De rechter stelt allereerst vast dat de verkoper (en zijn makelaar) de koper uitvoerig hebben geïnformeerd over de slechte kwaliteit van het dak. Ook heeft de koper daar zelf onderzoek naar gedaan. Dat achteraf blijkt dat het dak nog in een veel slechtere staat bleek te zijn dan van tevoren was gedacht, kan niet aan de verkoper worden toegerekend. Dat zou slechts anders zijn als de verkoper daarvan wist (of behoorde te weten) bij de overdracht van het pand. Maar omdat daar in dit geval geen sprake van was, is de ouderdomsclausule in de overeenkomst gewoon van toepassing. Daaruit blijkt dat het risico bij de koper ligt en niet bij de verkoper. De eis tot schadevergoeding werd dus afgewezen.
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.