GEBOUW EN GROND - 24.09.2009

Plan om boerderij te verbouwen op tijd doorzetten

De rechter heeft nu beslist: “In mooie plannen kun je niet wonen.” Hoe zit dat? Wanneer is er bij verbouwingsplannen geen ruimte voor de aftrek van hypotheekrente? Wat is goed om te weten?

Boerderij verbouwen

In 2002 kocht iemand een flink perceel grond met daarop een boerderij. Het geld had hij niet zelf, maar er werd een hypotheek afgesloten. De trotse eigenaar ging nog niet in de boerderij wonen omdat er eerst nog stevig verbouwd moest worden. Maar de (reële) plannen waren dat hij binnen twee jaar na de aankoop ‘over’ zou gaan. En in die situatie mag de rente gewoon als eigenwoningrente opgevoerd worden.

Hoe ging het fout? In 2003 ging het echter fout. Het Hoogheemraadschap had de grond nodig voor de reconstructie van de watergangen en de aanleg van een nieuw gemaal. En daarmee was het wonen in de boerderij van de baan! De boerderij werd dan ook gesloopt en er zou elders op het perceel nieuwbouw gaan plaatsvinden.

Al te snel verliep alles echter niet. In 2004 was nog geen begin gemaakt met de bouw van de nieuwe woning. Er was zelfs nog geen bouwvergunning voor deze woning aangevraagd, laat staan verleend!

Renteaftrek onderuit

Fiscaal geen eigen woning? Voor 2004 (2003 liet hij gelukkig met rust!) stelde de inspecteur dat het niet waarschijnlijk was dat er binnen twee jaar in de nieuwe woning gewoond zou gaan worden. Hij was namelijk van mening dat de gehele onroerende zaak (dus opstal en grond) fiscaal bekeken geen eigen woning meer vormde toen in 2003 duidelijk werd dat de boerderij moest worden gesloopt. Dus ging de renteaftrek die alleen voor de eigen woning wordt verleend, onderuit. De boerderijeigenaar was het daar niet mee eens. Hij zou toch (ooit) gaan bouwen.

Beslissing van de rechter. De Rechtbank Den Haag (LJN: BJ3771) stelde de inspecteur echter in het gelijk. Het werd de belastingplichtige aangerekend dat hij in 2004 op nog geen enkele manier (hetzij in de grond, hetzij op papier) met de bouw van de nieuwe woning begonnen was. En het feit dat hij (tussen de oren!) dat voornemen wél had, vond de rechtbank onvoldoende. Oftewel: alleen goede bedoelingen tellen niet.

Wie moet wat bewijzen?

Bewijslast. Als u hier ooit mee te maken zou gaan krijgen, is het goed dat u weet wie wat moet bewijzen. De Rechtbank vond namelijk dat de belastingplichtige “op een voldoende concrete en verifieerbare wijze aannemelijk moet maken dat de woning in aanbouw is en uitsluitend is bestemd om in het kalenderjaar of in een van de daaropvolgende twee jaren als eigen woning ter beschikking te staan”. Het gaat hier namelijk om een regeling die een uitbreiding vormt van de wettelijke hoofdregel en in die situatie vond de Rechtbank het logisch dat degene die daar een beroep op doet, dat moet bewijzen. Dat zou betekenen dat bij een beperking van de hoofdregel (dat kan ook) de inspecteur daarvan het bewijs moet leveren.

Moraal van dit verbouwingsverhaal

Conclusie. Wie gaat (ver)bouwen, kan met gewijzigde plannen te maken krijgen. Houd dan goed rekening met de fiscale gevolgen daarvan voor de renteaftrek.

En mocht u (vrijwillig) verkopen of afzien van uw (verbouw of bouw)plannen, neem dan de schadepost van niet-aftrekbare rente in uw berekeningen mee. Dat geldt zeker als zelfs onteigening dreigt!

Als u voor uzelf wilt gaan (ver)bouwen, zorg dan dat u concreet aannemelijk kunt maken dat de woning in aanbouw is en uitsluitend is bestemd om in het kalenderjaar of in een van de daaropvolgende twee jaar als eigen woning te dienen. Anders loopt u de hypotheekrenteaftrek mis, zo is nu beslist door de rechter.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01