Oppassen met de koopprijs van ‘warme grond’!

Koop van weiland

Een koper heeft een perceel weiland gekocht van 1.500 m² met agrarische bestemming. De koopprijs daarvoor bedraagt € 6.000,-. Dat komt neer op € 4,- per vierkante meter. Over de waarde van de onroerende zaak die wordt overgedragen, moet de koper 6% overdrachtsbelasting betalen. De koper kreeg bij de overdracht van het perceel dus voor een bedrag van € 360,- een rekening van de Belastingdienst op zijn deurmat, die hij ook keurig betaalde. Daarmee was de kous af, dacht hij. Maar helaas voor hem: niets was minder waar!

Belastingnaheffing. Want een jaar na de overdracht wordt door de gemeente voor het gebied waar het perceel is gelegen, een zogenoemde ‘Ruimte voor Ruimte contigent’ beschikbaar gesteld. Daardoor wordt de waarde van het overgedragen perceel hoger. Tot schrik van de koper ontvangt hij enkele weken daarna van de Belastingdienst een naheffingsaanslag voor de overdrachtsbelasting. De fiscus gaat daarbij uit van een waarde van het overgedragen perceel van € 45.000,-. Dat is maar liefst € 30,- per vierkante meter. Dat komt dus neer op een bedrag aan overdrachtsbelasting van € 2.700,-. Dus, of de koper nog maar even € 2.340,- wil bijbetalen!

Hoezo ‘geen beschikking’? De koper is het daar niet mee eens. Op het moment dat het perceel werd overgedragen, had de gemeente nog helemaal geen beschikking afgegeven over het ‘Ruimte voor Ruimte contigent’. Het perceel betrof dan ook een gewoon weiland met agrarische bestemming, en niets meer! Een waarde van € 4,- per vierkante meter is daarvoor heel normaal. Dat de waarde daarna is gestegen, is voordelig voor hem.

Maar daarvoor hoeft de fiscus hem achteraf toch niet kaal te plukken? De koper weigert dan ook om de naheffingsaanslag te betalen en daarom stapt de Belastingdienst naar de rechter.

Vrije verkoopwaarde. Volgens de wet is er overdrachtsbelasting verschuldigd over de ‘werkelijke waarde’ van een onroerende zaak op het moment van de overdracht. Met de werkelijke waarde wordt bedoeld: ‘de vrije verkoopwaarde’. De rechter constateert dat op het moment van de overdracht er inderdaad door de gemeente nog geen beschikking was afgegeven over het ‘Ruimte voor Ruimte contigent’. Maar op het overgedragen perceel was op dat moment wél het ‘bestemmingsplan Buitengebied’ van toepassing. Op basis daarvan heeft het perceel niet alleen een agrarische bestemming, maar geldt daarvoor óók de bestemming ‘woondoeleinden met agrarische functie’.

‘Warme grond’

Wat is nu beslist? Daardoor gaat het volgens Hof ’s-Hertogenbosch (2 december 2010; nr. 09/00547 MK II) bij het overgedragen perceel om zogenoemde ‘warme grond’. Daarmee wordt bedoeld: grond met een agrarische bestemming waarvoor de mogelijkheid bestaat dat in de toekomst, door gebruikmaking van de ‘Ruimte voor Ruimte regeling’, daarop een woning mag worden gebouwd. Een geïnteresseerde projectontwikkelaar zal voor dergelijke grond vlot € 30,- per vierkante meter willen betalen, ook al is op dat moment de ‘Ruimte voor Ruimte regeling’ nog niet van toepassing. De rechter oordeelt dan ook dat op het moment van de overdracht de grond meer waard was dan € 6.000,-. De koper zal de naheffingsaanslag van de Belastingdienst dan ook dienen te betalen.