Oei, twee maanden huurachterstand, wat nu?

Beëindiging huurovereenkomst

Hoofdregel. Elke schending van de afspraken in de huurovereenkomst kan een reden voor beëindiging van de huurovereenkomst opleveren. Deze schending moet dan wel ernstig genoeg zijn. De huurder heeft de verplichting de huur volledig en op tijd te betalen. In geval van huurachterstand heeft de rechter van de navolgende situaties aangenomen dat die voldoende ernstig zijn.

1. Drie maanden huurachterstand. Als de huur­­achterstand opgelopen is tot drie maanden. Let op. Deze drie maanden hoeven niet opvolgend te zijn. Dit kunnen ook twee maanden in het voorjaar van het ene jaar zijn en een andere maand in de herfst van het jaar erop.
2. Een vaste huurachterstand of te late betaling. Een reden voor beëindiging kan ook zijn als de huurder gedurende één jaar elke maand de huur wél betaalt maar telkens te laat of bijvoorbeeld elke maand € 50,- te weinig.
3. Eerdere huurachterstanden. Een huurachterstand van minder dan drie maanden kan in principe geen beëindiging rechtvaardigen. Dit kan anders zijn als de huurder in het verleden al vaker achterstanden (meer dan eens) heeft laten ontstaan (die weer ingelopen zijn).

Betalingsregeling

Voorkomen. Uiteraard is het van belang om geen huurachterstand te laten ontstaan en op tijd te betalen. Dit is namelijk een voor de verhuurder eenvoudige manier om de huurovereenkomst snel te beëindigen. Tip. Laat uw huur maandelijks op een vaste dag, vóór de overeengekomen betaaldag automatisch van uw rekening afschrijven.

Genezen? Mocht er toch een huurachterstand ontstaan, stel dan uit eigen initiatief een betalingsregeling voor.

Tip. Doe dit per e-mail in verband met mogelijke bewijsvoering. Als het de eerste keer is dat er een achterstand ontstaat en deze is twee maanden, dan zal de verhuurder in redelijkheid een betalingsregeling niet kunnen weigeren. Deze moet u dan wel strikt naleven. Doet u dat niet, dan kan dit weer een reden opleveren voor beëindiging.

Met waarborgsom verrekenen?

In de standaard algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is opgenomen dat u de drie maanden die u aan waarborg of bankgarantie stelt, níét kunt verrekenen met de huurachterstand. Dit biedt derhalve geen uitkomst.

Om ‘terme de grâce’ verzoeken

Alleen via de rechter? De beëindiging wegens huurachterstand kan alleen via de rechter worden bewerkstelligd.

Als de rechter vindt dat de schending de beëindiging rechtvaardigt, dan kan hij de huurder nog een maand de tijd geven om de achterstand alsnog te betalen zodat de huurovereenkomst door die betaling niet beëindigd wordt. Dit wordt ‘terme de grâce’ genoemd.

Tip. Als er een procedure wordt gevoerd, vraag dan zelf de rechter om een ‘terme de grâce’.

Uiteraard kunt u, voordat de rechter uitspraak doet, de achterstand alsnog inlopen.

Let op. Een goedgemaakte schending kan blijven meetellen voor beëindiging.