Te laat opleveren, dan korting op de aanneemsom?

Wat speelde er bij de bouw van woningen? Een aan­­nemer heeft met een projectontwikkelaar een contract gesloten voor de bouw van 12 woningen. Er ligt vast dat de woningen binnen een termijn van 280 werkdagen worden opgeleverd. In het bestek wordt bepaald dat de opdrachtgever een korting mag toepassen van € 100,- per dag per niet-opgeleverde woning, voor elke dag dat de aannemer de termijn overschrijdt.

Er spelen twee belangrijke factoren. De rechters in Nederland hebben vaker beslist dat bij zo’n overeengekomen kortingsbedrag steeds twee factoren van belang zijn: 1. het in het bestek vastgestelde kortingsbedrag is een ‘gefixeerd schadebeding’; dit betekent dat een opdrachtgever niet naast of in plaats van dat bedrag nog een aparte schadevergoeding kan eisen; 2. de korting dient alleen te worden toegepast op het aantal werkdagen en niet op het aantal kalenderdagen dat de termijn is overschreden.

Bewijs voor aanvullende afspraken?

Verslag van bouwvergadering. Nadat de wo­­ningen zijn opgeleverd, erkent de aannemer dat de overeengekomen termijn van 280 werkdagen is overschreden. Hij vindt echter dat de opdrachtgever niet het recht heeft om het kortingsbedrag toe te passen. Volgens de aannemer zijn er namelijk aanvullende afspraken gemaakt. Als bewijs daarvoor dient het verslag van een bouwvergadering. In die vergadering is afgesproken dat het kortingsbedrag alleen maar van toepassing is als de opdrachtgever door de kopers van de woningen voor de termijnoverschrijding aansprakelijk wordt gesteld. Is dat niet het geval, dan hoeft de aannemer niets in te leveren.

Wat is er afgesproken? De opdrachtgever weet echter van niets. Hij geeft toe dat dit onderwerp in een bouwvergadering ter sprake is gekomen, maar volgens hem zijn ze er toen niet uitgekomen. Die discussie is toen ‘geparkeerd.’ Er is slechts afgesproken dat eventuele claims van de kopers van de woningen door de opdrachtgever rechtstreeks worden doorgestuurd naar de aannemer.

Overeengekomen kortingsbedrag of ...? Volgens de aannemer is daarmee de situatie duidelijk. Het overeengekomen kortingsbedrag is namelijk een gefixeerd schadebedrag. Ook hoeft de aan­­nemer geen aanvullend schadebedrag te betalen. Doet hij dat wél, dan vervalt het kortingsbedrag. Het is het één of het ander, maar niet allebei.

Wat heeft de bouwrechter beslist?

Goed bewijs is absoluut vereist. Helaas voor de aannemer geeft de Raad van Arbitrage (nr. 32.277) hem echter geen gelijk. Er blijkt nergens uit het bouwverslag dat partijen over die discussie overeenstemming hebben bereikt.

Waar moeten we op hameren? Natuurlijk niet dat we het leuk vinden om hierop te hameren, maar het is de harde juridische realiteit: bij de bouwrechter is goed bewijs noodzaak. De rechter oordeelt hier dat de aannemer niet kan bewijzen dat er nadere afspraken zijn gemaakt over het toe te passen kortingsbedrag. En de andere claims voor de termijnoverschrijding komen niet van de op­­drachtgever, maar van de kopers van de woningen. Dus is het kortingsbedrag zoals dat in het bestek is vastgelegd, nog steeds van toepassing. De opdrachtgever heeft dus volgens de rechter het volste recht om het hele bedrag in mindering te brengen op de aanneemsom.