VERKOOP - 23.01.2013

Oppassen bij verkoop van een dienstwoning

Dienstwoning

Onder een ‘dienstwoning’ wordt een woning verstaan die verbonden is aan een bepaalde (vaak openbare) functie of een bepaald beroep. Vaak is deze dicht bij de werkplek gelegen. Een dergelijke woning kan eigendom zijn van het bedrijf waartoe deze behoort, maar ook van de werknemer.

Let op. Aan de ligging van een dergelijke woning kan niet altijd direct worden gezien dat het om een dienstwoning gaat. Bij twijfel is het zinvol om het bestemmingsplan te raadplegen.

Bijzondere last of beperking. Het feit dat een woning een dienstwoning is, geeft in juridisch opzicht een bijzondere status aan de woning. De wet zegt in een dergelijk geval dat aan de woning een ‘bijzondere last of beperking’ kleeft.

In beginsel moet een verkoper vrij van dergelijke beperkingen leveren. Alleen als een koper de aan het pand verbonden lasten en beperkingen uitdrukkelijk aanvaardt, is de verkoper van bedoelde verplichting ontslagen.

Praktijkgevallen

Het luistert nauw! Door de wetgever is het beginsel dat de verkoper vrij van rechtsgebreken moet leveren, als zo fundamenteel beschouwd dat er geen uitzondering is gemaakt voor lasten die de koper had kunnen kennen door zelf onderzoek te doen. Tot welke problemen dit kan leiden, blijkt uit een recente uitspraak van de rechter in Arnhem (LJN: BY0809).

Wat was het geval? Vermeulen verkocht in 2001 een woning aan Kattenberg. Op de woning rustte de bestemming ‘dienstwoning’. De koper werd daarover door de verkoper niet geïnformeerd.

In 2010 ontvangt Kattenberg van de gemeente een brief waarin hij erop wordt gewezen dat het om een dienstwoning gaat. Een omzetting van ‘bedrijfswoning’ naar ‘burgerwoning’ is niet aan de orde. Tot overmaat van ramp wordt Kattenberg ook nog eens verzocht om de bewoning op een uiterlijke datum te beëindigen.

Wat zegt de rechter? Kattenberg laat het er niet bij zitten en dient een schadeclaim bij Vermeulen in. De rechter stelt hem in het gelijk. Op Vermeulen rustte de verplichting om de woning vrij van lasten en beperkingen te leveren. Er kan niet worden aangetoond dat Kattenberg deze heeft aanvaard. Let op. Het feit dat Kattenberg (of zijn makelaar) eenvoudig het bestemmingsplan had kunnen controleren, doet daaraan niet af.

De bal ligt bij de verkoper. De bal ligt op dit punt uitdrukkelijk bij de verkoper. Dit geldt zelfs als de verkoper zelf niet van de beperking op de hoogte is. De koper heeft geen onderzoeksplicht.

Schadevergoeding. Vermeulen is dus tekortgeschoten en moet schade vergoeden.

Woning terugnemen. In een andere recente zaak (LJN: BY7586) kwam het Hof Amsterdam tot een vergelijkbaar oordeel. In dat geval werd de verkoper zelfs gedwongen de woning terug te nemen en moest hij de koopprijs terugbetalen.

Opletten dus!

Krijgt u een woning in de verkoop die op een bedrijfsterrein of in de buurt van een bedrijf ligt? Controleer dan het bestemmingsplan. Als blijkt dat het om een dienstwoning gaat, moet de koper deze beperking uitdrukkelijk aanvaarden. Neem dat ook duidelijk op in het koopcontract.