Zonder toestemming geen buurman over mijn grond!

Hekwerk geplaatst. Jan heeft in 2005 een woonhuis gekocht met een ruim stuk grond eromheen. Zijn perceel grenst aan de openbare weg. Het perceel van zijn buurman (Jos) grenst ook aan de openbare weg. Aan de voorkant heeft die echter alleen maar een tuin en geen inrit. Om van zijn garage naar de openbare weg te komen, maakt hij gebruik van een hoek van het perceel van Jan.

Hek. Na verloop van tijd heeft Jan daar genoeg van. In de akte van overdracht waarbij hij het huis op naam kreeg, staat niets over een erfdienstbaarheid of een recht van overpad. En ook bij het Kadaster is daar niets over vermeld. Dus zet hij een hek op de grens van zijn perceel, zodat buurman Jos daar niet meer overheen kan.

Vanouds geen probleem. De huizen van Jan en Jos staan er al vanaf 1970. En vanaf het begin wordt een hoek van het perceel van de ene eigenaar door de eigenaar van het andere perceel ge­­bruikt om naar de openbare weg te komen. Weliswaar is Jos er zelf pas in 1995 (dus 10 jaar vóór Jan!) komen wonen, maar toen be­­stond volgens hem het recht van overpad al 25 jaar!

Oud recht. Volgens hem is er dus door verjaring een erfdienstbaarheid in de vorm van een recht van overpad ontstaan. Onder het ‘oude’ recht (van vóór 1992) kon een erfdienstbaarheid namelijk ont­­staan als deze gedurende een aaneengesloten periode van ten minste 20 jaar voortdurend zichtbaar was. Gerekend vanaf 1970 wordt er voldaan aan die termijn van 20 jaar. Dus de erfdienstbaarheid bestond al in 1992 toen de wettelijke regels wer­­den veranderd. Ook al stond daar niets van zwart-op-wit! Daarom eist de buurman dat Jan zijn hek weer verwijdert. En ook vraagt hij van de rech­­ter een ‘Verklaring voor recht’ die bevestigt dat het recht van overpad door verjaring is ontstaan.

Niets bekend over recht van overpad?

Niets te maken met vroeger. Jan zegt niets te maken te hebben met wat er is gebeurd in de periode voordat hij het huis heeft aangekocht. Hem is niets bekend over een recht van overpad. Daarvan is nergens iets opgetekend en de verkoper heeft er destijds (in 2005) niets over gezegd. Jan had al wel snel in de gaten dat zijn buurman van zijn perceel gebruikmaakte. Om de verjaring van dat gebruiksrecht te ‘stuiten’ heeft hij hem in 2011 daarover een brief gestuurd. Dat is dus ruimschoots binnen de verjaringstermijn van 20 jaar.

Wat heeft de rechter nu beslist?

Geen bewijs. Omdat daar verder geen bewijs van is, gaat de rechter ervan uit dat de situatie in 1970 dezelfde was als in 2011. Uit foto’s en tekeningen die Jan kan overleggen, blijkt duidelijk dat de bestrating alleen voor zijn eigen perceel is aangebracht. Ook zijn de grenzen tussen de beide percelen duidelijk zichtbaar. Verder zijn er geen zichtbare kenmerken waaruit het bezit van een recht van overpad van de buurman zou blijken.

Dulden geeft geen recht. De Rechtbank Middelburg (16 januari 2013, LJN: BZ3434) beslist dan ook dat er blijkbaar alleen maar door Jan en zijn rechtsvoorgangers is geduld dat de buurman over een hoek van het perceel reed. Dit dulden leidt echter niet tot het ontstaan van een recht van erfdienstbaarheid. De rechter wijst dus resoluut de eisen van de buurman af en veroordeelt hem om de proceskosten (€ 1.713,-) te betalen.