VERKOOP - 29.01.2015

Beroep op ontbindende voorwaarde moet redelijk zijn

Functie ontbindende voorwaarde. Bij de koop en verkoop van vastgoed hebben ontbindende voorwaarden een belangrijke functie. Deze voorwaarden zijn zowel in het belang van de koper als in het belang van de verkoper. Het belang van de koper is duidelijk, hij kan zijn mogelijkheden goed onderzoeken, maar ook voor de verkoper is het prettig dat er een overeenkomst tot stand komt.

Financieringsvoorbehoud

Twistpunt. Een van de bekendste voorbeelden van een ontbindende voorwaarde is het financieringsvoorbehoud. Over deze ontbindende voorwaarde wordt betrekkelijk vaak geprocedeerd. In deze procedures gaat het er vaak om of een koper ook een beroep op het financieringsvoorbehoud kan doen als hij niet voldoende moeite heeft gedaan om een financiering te krijgen. Of als hij dit misschien wel gedaan heeft, maar niet kan aantonen.

Juiste manier. De rechtspraak op dit punt is duidelijk: een koper kan geen beroep doen op het financieringsvoorbehoud als hij niet op de manier zoals in de koopovereenkomst is vermeld, aantoont dat hij serieus geprobeerd heeft een financiering te krijgen.

Andere ontbindende voorwaarden

Bewijzen. Ook bij andere ontbindende voorwaarden is het niet meer dan redelijk dat degene die een beroep doet op de ontbindende voorwaarde, moet aantonen dat hij alles in het werk heeft gesteld om te voorkomen dat de ontbindende voorwaarde in werking treedt. Het is immers ook bij andere ontbindende voorwaarden niet redelijk dat een partij kan profiteren van zijn eigen wanprestatie.

Redelijk en billijk. Dit vloeit voort uit de redelijkheid en billijkheid. De partij die de overeenkomst ‘saboteert’, mag hiervan niet kunnen profiteren door een beroep op de ontbindende voorwaarde te doen. Het uitgangspunt is immers dat partijen gebonden zijn aan een door hen gesloten overeenkomst. Of zoals juristen zeggen: ‘Overeenkomsten strekken partijen tot wet’.

Opnemen in de overeenkomst

Zet het op papier. Het is niet meer dan logisch dat de partij die een beroep doet op de ontbindende voorwaarde, ook moet aantonen dat hij hierop recht kan doen gelden. Tip. Neem in de overeenkomst op hoe hij dit moet aantonen. Bij een financieringsvoorbehoud wordt bijv. vaak geëist dat er twee afwijzingen moeten zijn. Uiteraard moet daar een serieuze aanvraag aan ten grondslag liggen.

Splitsing. Als bijv. als voorwaarde wordt opgenomen dat de koop niet doorgaat als het aangekochte pand niet kan worden gesplitst, is het verstandig in de akte op te nemen op welke manier de koper moet aantonen dat hij zijn best heeft gedaan om splitsing mogelijk te maken. Bijvoorbeeld: zijn er conceptsplitsingstekeningen gemaakt, is er serieus met een notaris gesproken, etc.

Goed aantonen is belangrijk. Onlangs besliste de Rechtbank Amsterdam, 24.06.2014 (RBAMS:2014: 2572) , dat de partij die niet op tijd begonnen was met de voorbereidende werkzaamheden en daardoor de aanvraag voor de splitsing niet op tijd had ingediend, geen beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde. Omdat deze partij dit volledig aan zichzelf te wijten had, zag de rechter geen reden om de boete te matigen.