OVERDRACHTSBELASTING - 07.01.2015

Overdrachtsbelasting en erfpacht

Erfpacht en canon. Erfpacht is kort gezegd het recht om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Hoewel dat niet verplicht is, is de erfpachter vaak aan de eigenaar een periodieke vergoeding, een soort huur, verschuldigd. Bij erfpacht heet deze vergoeding ‘canon’.

Notariële overdracht. Een erfpachtrecht wordt gevestigd en overgedragen bij een notariële akte, die wordt ingeschreven in de openbare registers.

Overdrachtsbelasting

Oók over de canon. Bij de verkrijging van een erfpachtrecht moet er niet alleen over de koopprijs overdrachtsbelasting worden betaald. Bij de koopprijs moet de contante waarde van de erfpachtcanon worden opgeteld. Die twee bedragen samen vormen de heffingsgrondslag.

Hoe gaat dat in zijn werk? Dit contant maken wordt ook wel het kapitaliseren van de canon genoemd. Het kapitaliseren van de erfpachtcanon gebeurt aan de hand van een tabel. Maatgevend daarbij is de nog lopende duur van de erfpacht. Per jaar geldt een bepaalde, aflopende vermenigvuldigingsfactor. De maximale factor is 17. Uit de tabel blijkt dat dit maximum is bereikt bij een erfpacht die nog 51 jaar loopt.

Op http://tipsenadvies-vastgoed.nl/download vindt u de tabel ‘Kapitalisatie erfpachtcanon’ (VG 19.02.06).

Voorbeeld

Iemand koopt in 2015 een woonhuis op erfpachtgrond voor € 220.000,-. De erfpacht loopt nog tot 2050. De canon bedraagt € 1.200,- per jaar. Hoeveel overdrachtsbelasting moet de koper nu betalen?

De looptijd van de erfpacht is nog 35 jaar. Volgens de tabel hoort daar factor 14,55 bij. De gekapitaliseerde canon is dan € 17.460,- (14,55 x € 1.200,-). Dit bedrag moet worden opgeteld bij de koopprijs van € 220.000,-.

Afronding naar beneden. De heffingsgrondslag van de overdrachtsbelasting mag altijd worden afgerond op € 50,- naar beneden of een veelvoud daarvan.

Aan overdrachtsbelasting is dus een bedrag verschuldigd van € 4.749,- (2% van € 237.450,-).

Zou de erfpacht eindigen in 2075, dan zou de factor 17 zijn. De looptijd is dan immers langer dan 51 jaar, zodat de maximale factor aan de orde is.

Plafondregeling

Waarde onroerende zaak. De regel dat de gekapitaliseerde canon moet worden opgeteld bij de koopprijs, kent een bovengrens. De wet zegt namelijk dat ‘de som van beide waarden niet hoger wordt gesteld dan de waarde van de zaak waarop het recht betrekking heeft’.

Stel dat de waarde in volle eigendom van de grond en het woonhuis € 230.000,- zou zijn. Dat is lager dan de som van beide bedragen. Die bedroeg immers € 237.450,-.

In deze situatie hoeft er slechts overdrachtsbelasting te worden betaald over € 230.000,-.

Rol makelaar. Bij de taxatie van een opstal op erfpachtgrond voor een verkoop is het dus zinvol om naar de waarde in volle eigendom te kijken. Dat zou eventueel een besparing van overdrachtsbelasting kunnen opleveren.